北京市住宅物業服務標準
發布時間:2012-05-29
北京市地方標準
住宅物業服務標準
Residential Property Service Standard
編號:DB11/T 751-2010
主編單位:北京市物業服務指導中心
批準部門:北京市住房和城鄉建設委員會
北京市質量技術監督局
實施日期:2010年10月1日

前言
     本標準為推薦性標準。
     本標準的主要內容是:1.總則;2.術語和定義;3.基本規定;4.住宅物業服務一級標準;5.住宅物業服務二級標準;6. 住宅物業服務三級標準;7.住宅物業服務四級標準;8.住宅物業服務五級標準。
     本標準由北京市住房和城鄉建設委員會及北京市質量技術監督局共同管理,由北京市住房和城鄉建設委員會負責解釋工作。
     主編單位:北京市物業服務指導中心
                    北京銀達物業管理有限責任公司
                    北京聞達敏斯物業管理服務有限公司
                    北京萬科物業服務有限公司
                    北京網信物業管理有限公司
                    北京順天通物業管理有限公司
      主編人員:薛福志、艾白璐、王穎、王亞軍、李旻、鄭冰、魏宣、謝煒、周文、吳衛東、李維善、張乃魁、陳祖武、霍煒、賈光輝、許文良、張國安審查專家:楊燕敏、鄧俊、韓子忠、化向東、郭健、曹紹利、鄭樂、徐平波、宋寶程、閆耘、蔡玲玲
 

 1 總則
1.0.1為規范物業服務行為,提高服務水平,實現物業服務的標準化、專業化、精細化,結合本市情況,制定本標準。
1.0.2北京市行政區域內住宅物業共用部分的維修養護、管理,維護公共環境衛生和相關秩序的活動,適用本標準。
1.0.3北京市行政區域內的物業服務工作除應遵守本標準外,尚應符合國家及北京市現行相關法律、法規、規章、標準的規定。
2 術語和定義
2.0.1物業服務
物業服務企業或其他管理人受業主或者建設單位委托,對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地,進行維修養護、管理,維護公共環境衛生和相關秩序的活動。
2.0.2物業共用部分
物業管理區域內業主專有部分以外,按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。主要包括共用部位、共用設施設備。
2.0.3專項服務
接受委托,承接共用設施設備維修養護、園林綠化、環境衛生、秩序維護等專業服務。
2.0.4特約服務
物業服務企業或其他管理人根據業主委托提供的物業服務合同約定以外的服務。
2.0.5突發公共事件
突然發生,造成或者可能造成重大人員傷亡、財產損失、生態環境破壞和嚴重社會危害,危及公共安全的緊急事件。
3 基本規定
3.0.1本標準中涉及的物業共用部分的維修養護為日常維修養護工作,不包括需要使用專項維修資金的維修、更新和改造工作。
3.0.2物業服務標準分為五級,一級標準為最低標準,每一級標準高于且包含相應低一級的標準。
3.0.3簽訂物業服務合同時,依據住宅物業實際情況確定物業服務事項,選定相應的物業服務標準。本標準施行前已簽訂物業服務合同的住宅物業按照約定執行。
4 住宅物業服務一級標準
4.1 基本要求
4.1.1客戶服務場所
1 設置客戶服務場所,配置基本辦公設備。
2 公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片,物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的,公示特約服務項目及服務標準、收費標準。
3 客戶服務場所工作時間,工作日不少于8小時,其他時間設置值班人員。
4 設置并公示24小時服務電話。
4.1.2人員
1 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。
2 從業人員佩戴標志。
3 配備物業服務項目負責人,房屋建筑安全管理員。
4 項目負責人具有2年以上物業服務企業或相關企業管理工作經歷,為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。
4.1.3制度
1 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。
2 建立突發公共事件應急預案。
3 建立物業服務工作記錄。
4.1.4檔案
1 建立物業管理檔案。
2 配備檔案管理人員。
4.1.5標志
設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。
4.1.6客戶服務
1每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。
2 涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項,應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知,履行告知義務。
3 對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為,應勸阻并報告相關行政主管部門。
4 水、電急修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現??;由專項服務企業負責的設備設施應在30分鐘內告知。
5 業主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內回復。
6 每年公開征集1次物業服務意見,公示整改情況。
7 配合相關部門進行公益性宣傳。
8 按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。
4.1.7專項服務委托管理
1 簽訂專項服務委托合同,明確各方權利義務。
2專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求;操作人員應持有相應的職業資格證書。
3 專項服務企業人員佩戴標志。
4 對專項服務進行監督及評價。
4.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護
4.2.1綜合管理
1 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。
2 運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。
3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。
4 共用部位檢查中發現的問題,應按照責任范圍編制修繕計劃,并按計劃組織修繕;共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題,應即時組織修復。
5 每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。
6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。
7 雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。
8 設備機房
1)每月清潔1次,室內無雜物。
2)設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3)在明顯易取位置配備消防器材,確保完好有效。
4)設施設備標志、標牌齊全。
5)張貼或懸掛相關制度、證書。
4.2.2共用部位
1 房屋結構
每半年檢查1次梁、板、柱等結構構件,外觀出現變形、開裂等現象時,應申請房屋安全鑒定,同時采取必要的防護措施。按照鑒定結果組織修繕。
2 建筑部件
1)每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。
2)每季度巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。
3)每年檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等。
4)每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
3 附屬構筑物
1)每季度巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。
2)每半年檢查1次雨、污水管井等。
3)每季度巡查1次大門、圍墻、圍欄等。
4)每季度巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。
5)每年檢測1次防雷裝置。
4.2.3空調系統
1 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。
2 運行期間每日巡視1次空調系統,保證室內溫度符合相關規定。
3 每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。
4.2.4二次供水設施
1 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備,水箱按規定清洗消毒、水質化驗,水質符合國家生活飲用水衛生標準。
2 每日巡視1次水箱間、水泵房,檢查設備運行狀況。
3 每半年切換1次備用水泵。
4 每年檢查1次水泵潤滑情況,補充或更換潤滑劑;每年養護1次水泵。
5 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆,每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。
6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,鑰匙由專人保管;溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。
4.2.5
排水系統
1 排水設施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查,組織清理、疏通。
2 污水泵
汛期每日巡視1次,平時每月巡視1次,檢查設備運行狀態;每月進行1次手動啟動測試;每年養護1次。
3 化糞池
每半年檢查1次化糞池;組織安排清掏。
4.2.6照明和電氣設備
1 樓內照明
每周巡視1次,一般故障1日內修復;復雜故障1周內修復。
2 樓外照明
每2周巡視1次,一般故障3日內修復;復雜故障2周內修復。
3 應急照明
每日巡視1次,發現故障,即時修復。
4 低壓柜
每周巡視2次設備運行狀況;每年養護1次,養護內容包括緊固、檢測、清掃。
5 低壓配電箱和線路
每季度巡視1次設備運行狀況;每年養護1次,養護內容包括緊固、檢測、清掃。
6 控制柜
每季度巡視1次設備運行狀況;每年養護1次,養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。
7 發電機
每季度試運行1次,保證運行正常。
8 配電室、樓層配電間
防小動物措施完備;穿墻線槽周邊封堵嚴密;鎖具完好。
4.2.7安全防范系統
1 報警控制管理主機
每日巡查1次,檢查設備運行狀態;每月表面清潔1次;每年內部除塵1次。
2 對講門口機
每季度檢查1次按鍵、顯示屏等;每季度表面清潔1次;每年內部除塵1次。
3 網絡控制箱
每年檢查1次外觀、接線;每年表面清潔1次;每年內部除塵1次。
4 紅外對射探測器
每年檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等;每半年表面清潔1次;每年內部除塵1次。
5 圖像采集設備
每周檢查1次監視畫面、錄像功能;每月表面清潔1次;每年內部除塵1次。
6 攝像機
每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等,進行相應的調校;每季度鏡頭表面清潔1次;每年防護罩內部除塵1次。
7 解碼器
每年檢查1次防雨罩、接線等,進行相應的調試;每年表面清潔1次;每年內部除塵1次。
8 云臺
每年檢查1次運轉、接線,進行清晰度調校;每年表面清潔1次;每年轉動部位上潤滑油1次。
9 巡更點
每半年檢查1次外觀,發現故障隱患,即時排除;每半年表面清潔1次;每日存儲巡更記錄。
10 讀卡器
每季度檢查1次外觀;每季度表面清潔1次,查看防水狀況。
11 電磁鎖門鎖
每季度檢查1次吸力、外觀、接線。
12 出門按鈕
每季度檢查1次開鎖功能、接線。
4.2.8電梯
1電梯在投入使用前或者投入使用后30日內,應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。
2在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月,應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
3日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排
除;電梯的安全附件、安全?;ぷ爸?、測量調控裝置及有關
附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。
4應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同,約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。
對專項服務企業的維修保養工作進行監督,對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。
5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓,保證其具備必要的安全知識。
6 制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時,應立即啟動事故應急預案,組織救援,并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場,專業維修人員應在30分鐘內到達現場。
4.2.9水景
1 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查,防止滲漏,保證用電安全。
2 使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施,每季度檢查1次防漏電設施。
3 設置必要的安全警示標志。
4 水質符合衛生要求。
4.3 消防安全防范
4.3.1綜合管理
1 建立、落實消防安全責任制,明確各級崗位的消防安全職責。
2 成立義務消防隊,配備必要的消防器材,相關人員掌握消防基本知識和技能;每年組織1次有員工、業主或使用人參加的消防演練。
3 設置消防安全宣傳專欄,組織開展經常性的消防安全宣傳教育;每年對員工進行1次消防安全培訓。
4 每日防火巡查1次,每月防火檢查1次,按照規定每年檢測1次建筑消防設施;保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。
5 發現消防安全違法行為和火災隱患,立即糾正、排除;無法立即糾正、排除的,應向公安機關消防機構報告。
6 消防控制室設專人24小時值班,每班2人,及時處理各類報警、故障信息。
7 發生火情立即報警,組織撲救初起火災,疏散遇險人員,協助配合公安機關消防機構工作。
4.3.2消防設施設備維修養護
1 火災自動報警系統
1)火災報警控制器、聯動控制設備
每日巡查1次設備運行情況,保證24小時連續正常運行;每月檢查測試1次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能;每年機柜內部除塵1次。
2)火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
每月抽查測試1次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能;探測器投入運行2年后,每隔3年由專業清洗單位清洗1次。
3)備用電源
每月檢測切換1次主、備電源;每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1次。
2 消防廣播系統
每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能,并測試音量;每年機柜內部除塵1次;每2年機柜內的設備內部除塵1次。
3 防排煙系統
每月檢查測試1次防排煙風機、排煙閥的聯動功能,核對風速;每年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。
4 防火分隔設施
每月抽查測試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能;每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1次潤滑油,電控箱內部除塵1次;每年檢查維護1次防火門附件,在門的轉動部位補充1次潤滑油。
5 水滅火系統
消防泵、噴淋泵每月盤車1次,每半年檢查1次潤滑情況;每年養護1次室內、外消火栓。
6應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1次,測量1次照度和供電時間。
7消防電梯
每月檢查測試1次按鈕迫降和聯動控制功能,轎箱內消防電話。
8 滅火器
每日巡查1次滅火器數量、位置情況,每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期,保證處于完好狀態。
4.4 綠化養護
4.4.1基本要求
1 喬木
植株保存率高于85%,年成活率高于85%。
2 灌木
植株保存率高于85%,年成活率高于85%。
3 綠籬和色塊
植株保存率高于85%,年成活率高于85%。
4 地被和花壇植物
花壇植物死亡率低于15%。
5 草坪
保證基本成活。
4.4.2綠化養護內容
1 灌溉
根據天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉,不出現嚴重旱澇現象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1次。
2 施肥
根據植物生長情況施肥,一般喬木每3年至4年施肥1次;灌木每1年至2年施肥1次;地被和草坪植物每年開春
后施肥1次;花壇植物根據生長情況進行追肥;生長不良的植物適當增加施肥頻次。
3 病蟲害防治
植物生長季每月檢查1次病蟲害發生情況并進行防治,不出現嚴重病蟲害現象。
4
整形修剪
一般喬木每3年修剪1次;灌木每2年修剪1次;綠籬和色塊每年生長季節或萌芽前、入冬后修剪1次;冷季型草坪生長季節每月修剪1次,全年至少修剪5次。
5 除草
每年全面除草1次,重點綠地增加除草次數,出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的30%。
6 垃圾處理
綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理1次。
4.4.3工作檢查和記錄
生長季節每月檢查1次植物生長情況。
4.5 環境衛生
4.5.1生活垃圾的收集、清運
1 按有關規定和標準實行垃圾分類。
2 配置密閉式垃圾收集容器,有分類標志。
3 每月至少清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節
每5日噴灑1次殺蟲藥。
4 每日清運1次生活垃圾到指定的垃圾消納場所,不
得亂堆亂倒。
4.5.2物業共用部分清潔
1 樓內
1)大堂、一層候梯廳
每日清掃1次、每周清拖1次大堂、一層候梯廳地面。
每月擦拭1次信報箱、大堂玻璃。
2)樓道、樓梯
每周清掃1次、每季度清拖1次樓道、樓梯地面。
每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。
2電梯轎箱
每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。
每日清拖1次轎廂地面。
3 天臺、屋面
雨季前清掃1次天臺、屋面。
4 樓外道路及設施
每日清掃1次樓外道路。
5 水景
根據水質情況進行消毒凈化處理。
使用期間每周清潔1次水面;每年清潔2次水池池底。
6 有害生物預防和控制
配合相關部門進行有害生物的預防和控制。
投放藥物應預先告知,投藥位置有明顯標志。
7 雨雪天氣清潔
雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。
降雪時,及時清掃積雪,鏟除結冰。
4.5.3工作檢查和記錄
每日抽查1次清潔質量,做好記錄。
4.6 公共秩序維護
4.6.1主要出入口有人值守。
4.6.2制定巡查路線,巡視檢查并做好記錄。6:00至22:
00巡視1次,22:00至次日6:00巡視1次。
4.6.3巡視檢查停車場,維護道路、場地使用秩序。
4.6.4機動車輛憑證出入。
4.6.5安防控制室設專人24小時值守;監控影像資料、報警記錄應留存30日備查。
4.6.6對違法行為立即報警,協助相關部門處理。
4.6.7記錄與檔案
1 各項工作記錄完整有效。
2 檔案齊全。
4.7 裝飾裝修管理
4.7.1建立裝飾裝修管理服務制度。
4.7.2建立裝飾裝修管理檔案。
4.7.3受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記,與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議,告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。
4.7.4裝飾裝修期間每日巡查1次現場,發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的,應立即勸阻;拒不改正的,報告相關行政主管部門及業主、業主委員會,并在物業管理區域內公示。
4.7.5裝飾裝修結束后進行檢查,對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。
4.7.6委托清運裝修垃圾的,應在指定地點臨時堆放,采取圍擋、遮蓋措施,在2日內清運。自行清運裝修垃圾的,應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式,在2日內清運。
5 住宅物業服務二級標準
5.1 基本要求
5.1.1
客戶服務場所
1 設置客戶服務場所,配置基本辦公設備。
2 公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片,物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的,公示特約服務項目及服務標準、收費標準。
3 客戶服務場所工作時間,工作日不少于8小時,其他時間設置值班人員。
4 設置并公示24小時服務電話。
5.1.2人員
1 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。
2 從業人員統一著裝,佩戴標志。
3 配備物業服務項目負責人,房屋建筑安全管理員。
4 項目負責人具有3年以上物業服務企業管理工作經歷,為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。
5.1.3制度
1 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。
2 建立突發公共事件的應急預案。
3 建立物業服務工作記錄。
5.1.4檔案
1 建立物業管理檔案。
2 配備檔案管理人員。
3 應用計算機管理基本信息、基礎資料。
5.1.5標志
設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。
5.1.6客戶服務
1每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。
2 涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項,應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知,履行告知義務。
3 對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為,應勸阻并報告相關行政主管部門。
4 水、電急修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現??;由專項服務企業負責的設施設備應在30分鐘內告知。
5 業主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內回復。
6 每年公開征集1次物業服務意見,公示整改情況。
7 配合相關部門進行公益性宣傳。
8 按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。
5.1.7專項服務委托管理
1 簽訂專項服務委托合同,明確各方權利義務。
2專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求;操作人員應持有相應的職業資格證書。
3 專項服務企業人員佩戴標志。
4 對專項服務進行監督及評價。
5.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護
5.2.1綜合管理
1 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。
2 運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。
3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。
4 共用部位檢查中發現的問題,應按照責任范圍編制修繕計劃,并按計劃組織修繕;共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題,應即時組織修復。
5 每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。
6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。
7 雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。
8 設備機房
1)每月清潔1次,室內無雜物。
2)設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3)在明顯易取位置配備消防器材,確保完好有效。
4)設施設備標志、標牌齊全。
5)張貼或懸掛相關制度、證書。
5.2.2共用部位
1 房屋結構
每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件,外觀出現變形、開裂等現象時,應申請房屋安全鑒定,同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。
2 建筑部件
1)每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。
2)每2月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。
3)每半年檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等。
4)每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
3 附屬構筑物
1)每2月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。
2)每半年檢查1次雨、污水管井等。
3)每2月巡查1次大門、圍墻、圍欄等。
4)每2月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。
5)每年檢測1次防雷裝置。
5.2.3空調系統
1 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。
2 運行期間每日巡視1次空調系統,保證室內溫度符合相關規定。
3 每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。
4 每年對空調系統進行1次整體性維修養護。
5.2.4
二次供水設施
1 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備,水箱按規定清洗消毒、水質化驗,水質符合國家生活飲用水衛生標準。
2 每日巡視1次水箱間、水泵房,檢查設備運行狀況。
3 每半年切換1次備用水泵。
4 每年檢查1次水泵潤滑情況,補充或更換潤滑劑;
每年養護1次水泵。
5 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆,每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。
6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,鑰匙由專人保管;溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。
5.2.5排水系統
1 排水設施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查,組織清理、疏通。
2 污水泵
汛期每日巡視1次,平時每2周巡視1次,檢查設備運行狀態;每月進行1次手動啟動測試;每年養護1次。
3 化糞池
每半年檢查1次化糞池;組織安排清掏。
5.2.6照明和電氣設備
1 樓內照明
每周巡視2次,一般故障1日內修復;復雜故障1周內修復。
2 樓外照明
每周巡視1次,一般故障2日內修復;復雜故障2周內修復。
3 應急照明
每日巡視1次,發現故障,即時修復。
4 低壓柜
每日巡視1次設備運行狀況;每年養護1次,養護內容包括緊固、檢測、清掃;每年檢查1次電氣安全。
5 低壓配電箱和低壓線路
每季度巡視1次設備運行狀況;每年養護1次,養護內容包括緊固、檢測、清掃。
6 控制柜
每月巡視1次設備運行狀況;每年養護1次,養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。
7 發電機
每季度試運行1次,保證運行正常。
8 配電室、樓層配電間
防小動物措施完備;穿墻線槽周邊封堵嚴密;鎖具完好。
5.2.7安全防范系統
1 報警控制管理主機
每日巡查1次,檢查設備運行狀態;每月表面清潔1次;
每年內部除塵1次。
2 對講門口機
每2月檢查1次按鍵、顯示屏等;每2月表面清潔1次;每年內部除塵1次。
3 網絡控制箱
每半年檢查1次外觀、接線;每半年表面清潔1次;每年內部除塵1次。
4 紅外對射探測器
每半年檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等;每半年表面清潔1次;每年內部除塵1次。
5 圖像采集設備
24
每周檢查1次監視畫面、錄像功能;每月表面清潔1次;每年內部除塵1次。
6 攝像機
每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等,進行相應的調試;每季度鏡頭表面清潔1次;每年防護罩內部除塵1次。
7 解碼器
每半年檢查1次防雨罩、接線等,進行相應的調試;每半年表面清潔1次;每年內部除塵1次。
8 云臺
每半年檢查1次運轉、接線,進行清晰度調校;每半年表面清潔1次;每年轉動部位上潤滑油1次。
9 巡更點
每季度檢查1次外觀;每季度表面清潔1次;每日存儲巡更記錄。
10 讀卡器
每季度檢查1次外觀;每季度表面清潔1次,查看防水狀況。
11 電磁鎖門鎖
每季度檢查1次吸力、外觀、接線。
12 出門按鈕
每季度檢查1次開鎖功能、接線。
5.2.8電梯
1電梯在投入使用前或者投入使用后30日內,應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。
2在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月,應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
3日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除;電梯的安全附件、安全?;ぷ爸?、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。
4應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同,約定維護保養的內容、要求、頻次、期限
以及雙方的權利、義務與責任。
對專項服務企業的維修保養工作進行監督,對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。
5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓,保證其具備必要的安全知識。
6 制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時,應立即啟動事故應急預案,組織救援,并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場,專業維修人員應在30分鐘內到達現場。
5.2.9水景
1 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查,防止滲漏,保證用電安全。
2 使用期間每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設施,每2月檢查1次防漏電設施。
3 設置必要的安全警示標志。
4 水質符合衛生要求。
5.3 消防安全防范
5.3.1綜合管理
1 建立、落實消防安全責任制,設消防安全負責人,逐級逐崗明確消防安全職責。
2
 成立義務消防隊,配備必要的消防器材,相關人員掌握消防基本知識和技能;每年組織1次有員工、業主或使用人參加的消防演練。
3 設置消防安全宣傳專欄,組織開展經常性的消防安全宣傳教育;每年對員工進行2次消防安全培訓。
4 每日防火巡查1次,每月防火檢查1次,按照規定每年檢測1次建筑消防設施;保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。
5 發現消防安全違法行為和火災隱患,立即糾正、排除;無法立即糾正、排除的,應向公安機關消防機構報告。
6 消防控制室設專人24小時值班,每班2人,及時處理各類報警、故障信息。
7 發生火情立即報警,組織撲救初起火災,疏散遇險人員,協助配合公安機關消防機構工作。
5.3.2消防設施設備維修養護
1 火災自動報警系統
1)火災報警控制器、聯動控制設備
每日巡查1次設備運行情況,保證24小時連續正常運行;每月檢查測試1次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能;每年機柜內部除塵1次。
2)火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
每月抽查測試1次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能;探測器投入運行2年后,每3年由專業清洗單位清洗1次。
27
3 )備用電源
每月檢測切換1次主、備電源;每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1次。
2 消防廣播系統
每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能,并測試音量;每年機柜內部除塵1次;每年機柜內的設備內部除塵1次。
3 防排煙系統
每月檢查測試1次防排煙風機、排煙閥的聯動功能,核對風速;每年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。
4 防火分隔設施
每月抽查測試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能;每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1次潤滑油,電控箱內部除塵1次;每年維修養護1次防火門附件,在門的轉動部位補充1次潤滑油。
5 水滅火系統
消防泵、噴淋泵每月盤車1次,每年檢查1次潤滑情況;每年養護1次室內、外消火栓。
6 應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1次,測量1次照度和供電時間。
7 消防電梯
每月檢查測試1次按鈕迫降和聯動控制功能,轎箱內消防電話。
8 滅火器
每周巡查1次滅火器數量、位置情況,每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期,保證處于完好狀態。
5.4 綠化養護
5.4.1基本要求
1 喬木
生長基本正常,植株無明顯偏冠和缺枝,植株保存率高于90%,年成活率高于90%。
2 灌木
生長基本正常,植株無明顯偏冠和缺枝,植株保存率高于90%,年成活率高于90%。
3 綠籬和色塊
植株保存率高于90%,年成活率高于90%。
4 地被和花壇植物
地被植物覆蓋率高于90%,花壇植物死亡率低于10%。
5 草坪
保證基本成活,草坪覆蓋率高于90%。
5.4.2綠化養護內容
1 灌溉
出現干旱情況及時灌溉,不因旱澇原因導致植物出現死亡現象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水1次。
2 施肥
根據植物生長情況施肥,一般喬木每2年施肥1次;灌木每年施肥1次;地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1次至2次;花壇植物根據生長情況進行追肥;生長不良的植物適當增加施肥頻次。
3 病蟲害防治
根據病蟲害發生規律,植物生長季每2周檢查1次病蟲害情況;發現病蟲害能有效控制,不因病蟲危害影響景觀效果。
4 整形修剪
喬木每2年修剪1次;灌木每年冬季修剪1次;綠籬和色塊每年生長季節和冬季修剪1次;冷季型草坪生長季節每月修剪1次至2次,全年至少修剪10次。
5 除草
每年全面除草2次,重點綠地增加除草次數,出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的20%。
6 垃圾處理
綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理2次。
5.4.3工作檢查和記錄
1 生長季節每2周檢查1次植物生長情況。
2 編制綠化養護措施和工作計劃。
5.5 環境衛生
5.5.1生活垃圾的收集、清運
1 按有關規定和標準實行垃圾分類。
2 配置密閉式垃圾收集容器,有分類標志。
3 每月至少清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每3日噴灑1次殺蟲藥。
4 每日清運1次生活垃圾到指定的垃圾消納場所,不得亂堆亂倒。
5 垃圾清運車外觀整潔。
5.5.2物業共用部分清潔
1 樓內
1)大堂、一層候梯廳
每日清掃1次、每周清拖2次大堂、一層候梯廳地面。
每月擦拭2次信報箱、大堂玻璃。
2)樓道、樓梯
每周清掃2次、每月清拖1次樓道、樓梯地面。
每月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。
2 電梯轎箱
每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。
每日清拖1次轎廂地面。
3 天臺、屋面
雨季前、雨季期間各清掃1次天臺、屋面。
每季度巡查1次天臺、內天井,有雜物及時清掃。
4 樓外道路及設施
每日清掃1次樓外道路。
每季度清潔1次樓外公共照明及共用設施;每半年清潔1次雨蓬、門頭等。
5 水景
根據水質情況進行消毒凈化處理。
使用期間每周清潔1次水面;每年清潔2次水池池底。
6 有害生物預防和控制
配合相關部門進行有害生物預防和控制。
投放藥物應預先告知,投藥位置有明顯標志。
7 雨雪天氣清潔
雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。
降雪時,及時清掃積雪,鏟除結冰。
5.5.3工作檢查和記錄
每日檢查1次清潔質量,做好記錄。
5.6 公共秩序維護
5.6.1主要出入口有專人值守。
5.6.2制定巡查路線,巡視檢查并做好記錄。6:00至22:00巡視1次,22:00至次日6:00巡視1次。
5.6.3巡視檢查停車場,維護道路、場地使用秩序。
5.6.4機動車輛憑證出入。
5.6.5安防控制室設專人24小時值守;監控影像資料、報警記錄應留存30日備查。
5.6.6對違法行為立即報警,協助相關部門處理。
5.6.7記錄與檔案
1 各項工作記錄完整有效。
2 檔案齊全。
5.7 裝飾裝修管理
5.7.1建立裝飾裝修管理服務制度。
5.7.2建立裝飾裝修管理檔案。
5.7.3受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記,與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議,告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。
5.7.4裝飾裝修期間每日巡查1次現場,發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的,應立即勸阻;拒不改正的,報告相關行政主管部門及業主、業主委員會,并在物業管理區域內公示。
5.7.5裝飾裝修結束后進行檢查,對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。
5.7.6委托清運裝修垃圾的,應在指定地點臨時堆放,采取圍擋、遮蓋措施,在2日內清運。
自行清運裝修垃圾的,應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式,在2日內清運。
6 住宅物業服務三級標準
6.1 基本要求
6.1.1客戶服務場所
1 設置客戶服務中心,配置辦公家具、電話等辦公設備。
2 公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片,物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的,公示特約服務項目及服務標準、收費標準。
3 客戶服務中心工作時間,工作日不少于8小時,其他時間設置值班人員。
4 設置并公示24小時服務電話。
6.1.2
人員
1 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。
2 從業人員分崗位統一著裝、佩戴標志。
3 配備物業服務項目負責人,房屋建筑安全管理員。
4 項目負責人具有2年以上物業服務企業同等崗位工作經歷,為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。
6.1.3
制度
1 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。
2 建立突發公共事件的應急預案。
3 建立培訓體系,定期組織培訓與考核。
4 建立物業服務工作記錄。
6.1.4檔案
1 建立物業管理檔案。
2 配備檔案管理人員。
3 應用計算機管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。
6.1.5標志
設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。
6.1.6客戶服務
1每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。
2 涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項,應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知,履行告知義務。
3 對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為,應勸阻并報告相關行政主管部門。
4 水、電急修20分鐘內,其它報修按雙方約定時間到達現??;由專項服務企業負責的設施設備應在30分鐘內告知。報修進行回訪。
5 業主或使用人提出的意見,建議、投訴在2個工作日內回復。投訴進行回訪。
6 每年公開征集1次物業服務意見,公示整改情況。
7 每月組織1次項目服務質量檢查,重要節假日前組織安全檢查。
8 每年組織業主參觀共用設施設備機房。
9 每年至少組織1次社區文化活動。
10 設置公共信息欄;配合相關部門進行公益性宣傳。
11 按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。
12 有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。
6.1.7專項服務委托管理
1 簽訂專項服務委托合同,明確各方權利義務。
2專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求;操作人員應持有相應的職業資格證書。
3 專項服務企業人員統一著裝,佩戴標志。
4 對專項服務進行監督管理及評價。
6.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護
6.2.1綜合管理
1 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。
2 運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。
3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。
4 共用部位檢查中發現的問題,應按照責任范圍編制修繕計劃,并按計劃組織修繕;共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題,應即時組織修復。
5 每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。
6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。
7 雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。
8 設備機房
1)每月清潔1次,室內無雜物。
2)設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3)在明顯易取位置配備消防器材,每月檢查1次消防器材,確保完好有效。
4)設施設備標志、標牌齊全。
5)在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。
6)交接班記錄、工作日志等齊全、完整。
6.2.2共用部位
1 房屋結構
每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件,外觀出現變形、開裂等現象時,應申請房屋安全鑒定,同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。
2 建筑部件
1)每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。
2)每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。
3)每季度檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等。
4)每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
3 附屬構筑物
1)每月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。
2)每季度檢查1次雨、污水管井等。
3)每月巡查1次大門、圍墻、圍欄等。
4)每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。
5)每年檢測1次防雷裝置。
6.2.3空調系統
1 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。
2 運行期間每日巡視1次空調系統,保證室內溫度符合相關規定。
3 制定節能措施,每月對能源消耗進行統計、分析。
4 每年檢查1次管道、閥門并除銹。
5 每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
6 每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。
7 每年對空調系統進行1次整體性維修養護。
6.2.4
二次供水設施
1 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備,水箱按規定清洗消毒、水質化驗,水質符合國家生活飲用水衛生標準。
2 每日巡視2次水箱間、水泵房,檢查設備運行狀況。
3 每季度切換1次備用水泵。
4 每年檢查2次水泵潤滑情況,補充或更換潤滑劑;每年養護1次水泵。
5 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆,每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。
6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,鑰匙由專人保管;溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。
6.2.5排水系統
1 排水設施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查,組織清理、疏通。
每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。
2 污水泵
汛期每日巡視2次,平時每周巡視1次,檢查設備運行狀態;每2周進行1次手動啟動測試;每季度養護1次。
3 化糞池
每半年檢查1次化糞池;組織安排清掏。
6.2.6照明和電氣設備
1 樓內照明
每周巡視3次,一般故障1日內修復;復雜故障5日內修復。
2 樓外照明
每周巡視1次,一般故障1日內修復;復雜故障1周內修復;每月調整1次時間控制器。
3 應急照明
每日巡視1次,發現故障,即時修復。
4 低壓柜
每日巡視2次設備運行狀況;每年養護1次,養護內容包括緊固、檢測、清掃;每年檢查1次電氣安全。
5 低壓配電箱和低壓線路
每月巡視1次設備運行狀況;每年養護1次,養護內容包括緊固、檢測、清掃。
6 控制柜
每2周巡視1次設備運行狀況;每年養護1次,養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。
7 發電機
每月試運行1次,保證運行正常;每年活化1次蓄電池;每周巡視1次充電機和蓄電池。
8 檢測
每5年檢驗1次內部核算電能表。
9 配電室、樓層配電間
防小動物措施完備;穿墻線槽周邊封堵嚴密;鎖具完好;電纜進出線和開關標志準確。
6.2.7
安全防范系統
1 報警控制管理主機
每日巡查1次,檢查設備運行狀態;每2周表面清潔1次;每半年內部除塵1次。
2 對講門口機
每月檢查1次按鍵、顯示屏等;每月表面清潔1次;每半年內部除塵1次。
3 網絡控制箱
每半年檢查1次外觀、接線;每季度表面清潔1次;每半年內部除塵1次。
4 紅外對射探測器
每季度檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等;每季度表面清潔1次;每半年內部除塵1次。
5 圖像采集設備
每周檢查1次監視畫面、錄像功能;每2周表面清潔1次;每半年內部除塵1次。
6 攝像機
每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等,進行相應的調試;每季度鏡頭表面清潔1次;每年防護罩內部除塵1次。
7 解碼器
每半年檢查1次防雨罩、接線等,進行相應的調試;每半年表面清潔1次;每年內部除塵1次。
8 云臺
每半年檢查1次運轉、接線,進行清晰度調校;每半年表面清潔1次;每年轉動部位上潤滑油1次。
9 巡更點
每月檢查1次外觀;每月表面清潔1次;每日存儲巡更記錄。
10 讀卡器
每月檢查1次外觀;每月表面清潔1次,查看防水狀況。
11 電磁鎖門鎖
每2月檢查1次吸力、外觀、接線。
12 出門按鈕
每2月檢查1次開鎖功能、接線。
6.2.8電梯
1電梯在投入使用前或者投入使用后30日內,應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。
2在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月,應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
3日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除;電梯的安全附件、安全?;ぷ爸?、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。
4應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同,約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。
對專項服務企業的維修保養工作進行監督,對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。
5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓,保證其具備必要的安全知識。
6 制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時,應立即啟動事故應急預案,組織救援,并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場,專業維修人員應在30分鐘內到達現場。
6.2.9水景
1 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查,防止滲漏,保證用電安全。
2 使用期間每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設施,每月檢查1次防漏電設施。
3 設置必要的安全警示標志。
4 水質符合衛生要求。
6.3 消防安全防范
6.3.1綜合管理
1 建立、落實消防安全責任制,設消防安全負責人,逐級逐崗明確消防安全職責。
2 成立義務消防隊,配備必要的消防器材,相關人員掌握消防基本知識和技能;每年組織1次有員工、業主或使用人參加的消防演練。
3 設置消防安全宣傳專欄,組織開展經常性的消防安全宣傳教育;每年對員工進行2次消防安全培訓。
4 每日防火巡查1次,每月防火檢查1次,按照規定每年檢測1次建筑消防設施;保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。
5 發現消防安全違法行為和火災隱患,立即糾正、排除;無法立即糾正、排除的,應向公安機關消防機構報告。
6 消防控制室設專人24小時值班,每班2人,及時處理各類報警、故障信息。
7 發生火情立即報警,組織撲救初起火災,疏散遇險人員,協助配合公安機關消防機構工作。
6.3.2消防設施設備維修養護
1 火災自動報警系統
1)火災報警控制器、聯動控制設備
每日巡查1次設備運行情況,保證24小時連續正常運行;每月檢查測試1次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能;每年機柜內部除塵1次。
2)火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
每月抽查測試1次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能;探測器投入運行2年后,每3年由專業清洗單位清洗1次。
3 )備用電源
每月檢測切換1次主、備電源;每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1次。
2 消防廣播系統
每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能,并測試音量;每年機柜內部除塵1次;每年機柜內的設備內部除塵1次。
3 防排煙系統
每月檢查測試1次防排煙風機、排煙閥的聯動功能,核對風速;每年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。
4 防火分隔設施
每月抽查測試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能;每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1次潤滑油,電控箱內部除塵1次;每年維修養護2次防火門附件,在門的轉動部位補充1次潤滑油。
5 水滅火系統
消防泵、噴淋泵每月盤車1次,每半年檢查1次潤滑情況;每年養護1次室內、外消火栓。
6 應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1次,測量1次照度和供電時間。
7 消防電梯
每月檢查測試1次按鈕迫降和聯動控制功能,轎箱內消防電話。
8 滅火器
每日巡查1次滅火器數量、位置情況,每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期,保證處于完好狀態。
6.4 綠化養護
6.4.1基本要求
1 喬木
植株生長正常,主枝基本完整,植株保存率高于95%,年成活率高于95%,生長季節葉片保存率高于85%。
2 灌木
植株生長正常,主枝完整,保存率在95%以上,年成活率高于95%。
3 綠籬和色塊
植株生長整齊,保存率高于95%,年成活率高于95%。
4 地被和花壇植物
地被植物覆蓋率高于95%,花壇植物死亡率超過5%后能及時補栽或更換。
5 草坪
草坪基本整齊,覆蓋率高于95%。
6.4.2綠化養護內容
1 灌溉
有計劃地進行澆灌,灌溉水下滲充足均勻,無明顯旱澇情況發生;一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水1次,冷季型草坪根據長勢和土壤情況適當增加灌溉次數。
2 施肥
根據植物生長情況施肥,喬木每2年施肥1次至2次;灌木每年施肥1次至2次;地被和草坪植物每年施肥2次至3次;花壇植物根據生長情況進行追肥;盡量減少對化肥的依賴。
3 病蟲害防治
根據病蟲害發生規律,植物生長季每月至少檢查3次病蟲害情況;并根據檢查結果防治病蟲害,不因病蟲害出現提前落葉、死亡現象。
4 整形修剪
喬木每年冬季修剪1次;灌木每年生長季節和冬季修剪1次;綠籬和色塊每年五一前、國慶節前、冬季修剪1次;
冷季型草坪應根據長勢生長季節每月修剪1次至2次,全年至少修剪12次。
5 除草
每年全面除草3次,重點綠地增加除草次數;出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的10%,季節性雜草能得到有效控制。
6 垃圾處理
綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理3次。
6.4.3工作檢查
1 生長季節每月檢查3次綠化工作。
2 編制每季度綠化養護措施和工作計劃。
3 有綠化檔案。
6.5 環境衛生
6.5.1生活垃圾的收集、清運
1 實行生活垃圾分類收集。
2 配置密閉式垃圾收集容器,有分類標志。
3 每2周至少清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑1次殺蟲藥。
4 每日清運1次生活垃圾到指定的垃圾消納場所,不得亂堆亂倒。
5
垃圾清運車外觀整潔。
6.5.2
物業共用部分清潔
1
樓內
 46
1)大堂、一層候梯廳
每日清掃并清拖1次大堂、一層候梯廳地面。
每周擦拭1次信報箱、大堂玻璃。
每月擦拭1次大堂、候梯廳墻面。
每日巡視保潔1次大堂、一層候梯廳。
2)樓道、樓梯
每周清掃1次、每2周清拖1次樓道、樓梯地面。
每2周擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火
栓、指示牌等共用設施。
每季度除塵1次樓內燈具。
每日巡視保潔1次樓道、樓梯。
2 電梯轎箱
每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。
每日清拖1次轎廂地面。
不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂,每月護理1次;石材裝飾的電梯轎廂,每季度養護1次。
每日巡視保潔2次電梯轎箱。
3 天臺、屋面
每季度清掃1次天臺、屋面;雨季期間,每2月清掃1次天臺、屋面。
每月巡查1次天臺、內天井,有雜物及時清掃。
4 樓外道路及設施
每日清掃1次、巡視保潔2次樓外道路。
每月清潔1次樓外公共照明及共用設施;每季度清潔1次雨蓬、門頭等。
5 水景
根據水質情況進行消毒凈化處理。
使用期間每周清潔2次水面;每年清潔2次水池池底。
6 有害生物預防和控制
配合相關部門進行有害生物預防和控制。
投放藥物應預先告知,投藥位置有明顯標志。
7 雨雪天氣清潔
雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。
降雪時,及時清掃積雪,鏟除結冰。夜間降雪的,主要道路的冰雪在次日10:00前清掃干凈。
6.5.3工作檢查和記錄
1 每日檢查1次清潔質量,做好記錄。
2 每季度全面檢查1次清潔質量,做好記錄。
3 清潔檔案齊全。
6.6 公共秩序維護
6.6.1主要出入口有專人24小時值守。
6.6.2制定巡查路線,巡視檢查并做好記錄。6:00至22:00巡視2次、22:00至次日6:00巡視1次。
6.6.3巡視檢查停車場,維護道路、場地使用秩序。
6.6.4機動車輛憑證出入。
6.6.5安防控制室設專人24小時值守;監控影像資料、報警記錄,應留存30日備查;管理制度、應急預案張貼在顯著位置。
6.6.6對違法行為立即報警,協助相關部門處理。
6.6.7每年進行2次專項應急預案演習,做好記錄。
6.6.8備勤人員24小時待崗。
6.6.9 記錄與檔案
1 各項工作記錄完整有效。
2 檔案齊全。
6.7 裝飾裝修管理
6.7.1建立裝飾裝修管理服務制度。
6.7.2建立裝飾裝修管理檔案。
6.7.3受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記,與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議,告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。
6.7.4裝飾裝修期間每日巡查1次現場,發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的,應立即勸阻;拒不改正的,報告相關行政主管部門及業主、業主委員會,并在物業管理區域內公示。
6.7.5裝飾裝修結束后進行檢查,對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。
6.7.6委托清運裝修垃圾的,應在指定地點臨時堆放,采取圍擋、遮蓋措施,在2日內清運。
自行清運裝修垃圾的,應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式,在2日內清運。
7 住宅物業服務四級標準
7.1 基本要求
7.1.1客戶服務場所
1 設置客戶服務中心,配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡等辦公設備。
2 公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人及主要服務人員照片,物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的,公示特約服務項目及服務標準、收費標準。
3 客戶服務中心工作時間,工作日及節假日不少于8小時,其他時間設置值班人員。
4 設置并公示24小時服務電話。
7.1.2人員
1 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。
2 服務人員分崗位統一著裝,佩戴標志。
3 配備物業服務項目負責人,房屋建筑安全管理員。
4 項目負責人具有3年以上物業服務企業同等崗位工作經歷,為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。
7.1.3制度
1 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。
2 建立突發公共事件的應急預案。
3 建立培訓體系,定期組織培訓、考核。
4 建立物業服務工作記錄
7.1.4檔案
1 建立物業管理檔案,
2 配備專職檔案管理人員,有檔案資料室。
3 應用物業服務軟件管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。
7.1.5標志
設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。
7.1.6客戶服務
1每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。
2 涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項,應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知,履行告知義務。
3 對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為,應勸阻并報告相關行政主管部門。
4 水、電急修20分鐘內、其他報修30分鐘內到達現??;由專項服務企業負責的設施設備應在30 分鐘內告知。
報修回訪率應不少于30%。
5 業主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內回復。投訴回訪率100%。
6 每年至少公開征集1次物業服務意見,問卷率80%以上,公示整改情況。
7 每月組織1次項目服務質量檢查,重要節假日前組織安全檢查。
8 每年組織業主參觀共用設施設備機房。
9 每年至少組織2次社區文化活動。
10 重要節日進行美化裝飾。
11 設置公共信息欄;配合相關部門進行公益性宣傳。
12 按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。
13 有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。
7.1.7專項服務委托管理
1 簽訂專項服務委托合同,明確各方權利義務。
2專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求;操作人員應持有相應的職業資格證書。
3 專項服務企業人員統一著裝,佩戴標志。
4 對專項服務進行監督及評價。
7.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護
7.2.1綜合管理
1 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。
2 運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。
3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。
4 共用部位檢查中發現的問題,應按照責任范圍編制修繕計劃,并按計劃組織修繕;共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題,應即時組織修復。
5 每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。
6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。
7 雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。
8 設備機房
1)每月清潔1次,室內無雜物。
2)設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3)在明顯易取位置配備消防器材,每月檢查1次消防器材,確保完好有效。
4)設施設備標志、標牌齊全。
5)在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。
6)交接班記錄、工作日志等齊全、完整。
7.2.2共用部位
1 房屋結構
每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件,外觀出現變形、開裂等現象時,應申請房屋安全鑒定,同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。
2 建筑部件
1)每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。
2)每2周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。
3)每2月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等。
4)每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
3 附屬構筑物
1)每2周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。
2)每2月檢查1次雨、污水管井等。
3)每2周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。
4)每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。
5)每年檢測1次防雷裝置。
7.2.3空調系統
1 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。
2 運行期間每日巡視1次空調系統,保證室內溫度符合相關規定。
3 制定節能措施,每月對能源消耗進行統計、分析。
4 每年檢查1次管道、閥門并除銹。
5 每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
6 每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等;每年清洗消毒2次風機盤管濾網;每兩年清洗消毒1次風管。
7 每年對空調系統進行1次整體性維修養護。
7.2.4二次供水設施
1 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備,水箱按規
定清洗消毒、水質化驗,水質符合國家生活飲用水衛生標準。
2 每日巡視2次水箱間、水泵房,檢查設備運行狀況。
3 每2月切換1次備用水泵。
4 每季度檢查1次水泵潤滑情況,補充或更換潤滑劑;
每年養護1次水泵。
5 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆,每年入
冬前對暴露管道進行防凍處理。
6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,鑰匙由專人
保管;溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。
7.2.5排水系統
1 排水設施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查,組織清理、疏通。
每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。
2 污水泵
汛期每日巡視2次,平時每周巡視1次,檢查設備運行狀態;每周進行1次手動啟動測試;每季度養護1次。
3 化糞池
每半年檢查1次化糞池;組織安排清掏。
7.2.6照明和電氣設備
1 樓內照明
每日巡視1次,一般故障12小時內修復;其他復雜故障3日內修復。
2 樓外照明
每周巡視3次;一般故障1日內修復;其他復雜故障5日內修復;每2周調整1次時間控制器。
3 應急照明
每日巡視1次,發現故障,即時修復。
4 低壓柜
每日巡視2次設備運行狀況;每半年養護1次,養護內容包括緊固、檢測、清掃;每年檢查1次電氣安全;每半年檢測1次接地電阻;每年校驗1次儀表。
5 低壓配電箱和低壓線路
每月巡視2次設備運行狀況;每年養護1次,養護內容包括緊固、檢測、清掃;每半年切換1次雙路互投開關。
6 控制柜
每周巡視1次設備運行狀況;每年養護2次,養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃;每半年校正1次各種電器元件或控制設備的設定值;每年檢查1次遠控裝置。
7 發電機
每月試運行1次,保證運行正常;每年1次帶負荷運行;
每年活化2次蓄電池;每日巡視1次充電機和蓄電池。
8 檢測
每3年檢驗1次內部核算電能表。
9 配電室、樓層配電間
防小動物措施完備;穿墻線槽周邊封堵嚴密;鎖具完好;
電纜進出線和開關標志清晰、準確。
7.2.7安全防范系統
1 報警控制管理主機
每日巡查1次,檢查設備運行狀態;每周表面清潔1次;每年內部除塵1次。
2 對講門口機
每2周檢查1次按鍵、顯示屏等;每2周表面清潔1次;每半年內部除塵1次。
3 網絡控制箱
每季度檢查1次外觀、接線;每季度表面清潔1次;每半年內部除塵1次。
4 紅外對射探測器
每2月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等;每2月表面清潔1次;每半年內部除塵1次。
5 圖像采集設備
每周檢查2次監視畫面、錄像功能;每2周表面清潔1 56
次;每半年內部除塵1次。
6 攝像機
每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等,進行相應的調試;每季度鏡頭表面清潔1次;每年防護罩內部除塵1次。
7 解碼器
每季度檢查1次防雨罩、接線等,進行相應的調試;每季度表面清潔1次;每年內部除塵1次。
8 云臺
每季度檢查1次運轉、接線,進行清晰度調校;每季度表面清潔1次;每年轉動部位上潤滑油1次。
9 巡更點
每2周檢查1次外觀;每2周表面清潔1次;每日存儲巡更記錄。
10 讀卡器
每2周檢查1次外觀;每2周表面清潔1次,查看防水狀況。
11 電磁鎖門鎖
每月檢查1次吸力、外觀、接線。
12 出門按鈕
每月檢查1次開鎖功能、接線。
7.2.8電梯
1電梯在投入使用前或者投入使用后30日內,應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電
梯的顯著位置。
2在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月,應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
3日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除;電梯的安全附件、安全?;ぷ爸?、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。
4應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同,約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。
對專項服務企業的維修保養工作進行監督,對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。
5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓,保證其具備必要的安全知識。
6 制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時,應立即啟動事故應急預案,組織救援,并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分
鐘內到達現場,專業維修人員應在30分鐘內到達現場。
7.2.9水景
1 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查,防止滲漏,保證用電安全。
2 使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施,每2周檢查1次防漏電設施。
3 設置必要的安全警示標志。
4 水質符合衛生要求。
7.3 消防安全防范
7.3.1綜合管理
1 建立、落實消防安全責任制,設消防安全負責人,逐級逐崗明確消防安全職責。
2 成立義務消防隊,配備必要的消防器材,相關人員掌握消防基本知識和技能;每年組織1次有員工、業主或使用人參加的消防演練。
3 設置消防安全宣傳專欄,組織開展經常性的消防安全宣傳教育;每年對員工進行2次消防安全培訓。
4 每日防火巡查1次,每月防火檢查1次,按照規定每年檢測1次建筑消防設施;保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。
5 發現消防安全違法行為和火災隱患,立即糾正、排除;無法立即糾正、排除的,應向公安機關消防機構報告。
6 消防控制室設專人24小時值班,每班2人,及時處理各類報警、故障信息。
7 發生火情立即報警,組織撲救初起火災,疏散遇險人員,協助配合公安機關消防機構工作。
7.3.2消防設施設備維修養護
1 火災自動報警系統
1)火災報警控制器、聯動控制設備
每日巡查1次設備運行情況,保證24小時連續正常運行;每月檢查測試1次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能;每年機柜內部除塵1次。
2)火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能;探測器投入運行2年后,每3年由專業清洗單位清洗1次。
3 )備用電源
每月檢測切換1次主、備電源;每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵1次。
2 消防廣播系統
每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能,并測試音量;每年機柜內部除塵1次;每年機柜內的設備內部除塵1次。
3 防排煙系統
每月檢查測試1次防排煙風機、排煙閥的聯動功能,核對風速;每年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。
4 防火分隔設施
每月抽查測試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能;每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1次潤滑油,電控箱內部除塵1次;每年維修養護2次防火門附件,在門的轉動部位補充1次潤滑油。
5 水滅火系統
消防泵、噴淋泵每月盤車1次,每季度檢查1次潤滑情況;每年養護1次室內、外消火栓。
6 應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1次,測量1次照度和供電時間。
7 消防電梯
每月檢查測試1次按鈕迫降和聯動控制功能,轎箱內消防電話。
8 滅火器
每日巡查1次滅火器數量、位置情況,每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期,保證處于完好狀態。
7.4 綠化養護
7.4.1基本要求
1 喬木
植株生長良好,樹冠基本完整,植株保存率高于98%。年成活率高于98%,生長季節葉片保存率高于90%。
2 灌木
植株生長良好,主枝完整,保存率高于98%,年成活率高于98%。
3 綠籬和色塊
植株生長良好,輪廓清晰,高度一致,修剪和補種及時,保存率高于98%,年成活率高于98%。
4 地被和花壇植物
地被植物覆蓋率高于95%,花壇植物死亡率超過2%后能及時補栽。
5 草坪
草坪整齊,覆蓋率高于95%。
7.4.2綠化養護內容
1 灌溉
有計劃地進行澆灌,灌溉水下滲充足均勻,采用節水灌溉設備和措施,及時排澇;一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水1次,需水量大的植物根據長勢和土壤情況合理灌溉。
2 施肥
喬木每年施肥1次;灌木每年施肥2次至3次;地被和草坪植物每年施肥3次至4次;花壇植物根據生長情況進行追肥;有條件的,應使用有機肥料。
3 病蟲害防治
根據病蟲害發生規律,植物生長季每月檢查4次病蟲害情況;并根據檢查結果針對不同植物采取相應的防治措施,嚴禁高毒農藥,無明顯病蟲害發生。
4 整形修剪
喬木每年修剪1次至2次,部分植物進行生長季修剪;灌木根據需要及時修剪開敗的殘花果,全年至少修剪2次;綠籬和色塊生長整齊,每年五一前、七八月份、國慶節前和冬季修剪1次;冷季型草坪生長季節平均每月修剪2次,全年至少修剪15次。
5 除草
每年全面除草4次,重點綠地增加除草次數;出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的5%,發現50厘米以上的雜草應及時清除。
6 垃圾處理
綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理5次。
7.4.3工作檢查
1 生長季節每月檢查4次綠化工作。
2 編制每月綠化養護措施和工作計劃。
3 綠化檔案齊全。
7.5 環境衛生
7.5.1生活垃圾的收集、清運
1 實行生活垃圾分類收集。
2 配置密閉式垃圾收集容器,有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設置垃圾收集容器。
3 每2周至少清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑1次殺蟲藥。
4 每日清運1次生活垃圾到指定的垃圾消納場所,不得亂堆亂倒。
5 垃圾清運車密閉運輸、外觀整潔。
7.5.2物業共用部分清潔
1 樓內
1)大堂、一層候梯廳
每日清掃并清拖1次大堂、一層候梯廳地面。
每周擦拭2次信報箱。
每周擦拭1次大堂玻璃。
每2周擦拭1次大堂、候梯廳墻面。
每日巡視保潔2次大堂、一層候梯廳。
2)樓道、樓梯
每日清掃1次、每周清拖2次樓道、樓梯地面。
每周擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。
每季度除塵1次樓內燈具。
根據地面材質,定期做地面清洗、養護。
每日巡視保潔2次樓道、樓梯。
2 電梯轎箱
每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。
每日清拖1次轎廂地面。
不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂,每月護理2次;石材裝飾的電梯轎廂,每季度養護1次。
每日巡視保潔3次電梯轎箱。
3 天臺、屋面
每季度清掃1次天臺、屋面;雨季期間,每月清掃1次天臺、屋面。
每2周巡查1次天臺、內天井,有雜物及時清掃。
4 樓外道路及設施
每日清掃1次、巡視保潔3次樓外道路。
每2周清潔1次樓外公共照明及共用設施;每2月清潔1次雨蓬、門頭等。
5 水景
根據水質情況進行消毒凈化處理。
使用期間每日清潔1次水面;每年清潔2次水池池底。
6 有害生物預防和控制
配合相關部門進行有害生物預防和控制。
投放藥物應預先告知,投藥位置有明顯標志。
7 雨雪天氣清潔
雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。
降雪時,及時清掃積雪,鏟除結冰。夜間降雪的,主要道路的冰雪在次日10:00前清掃干凈。
7.5.3工作檢查和記錄
1 每日檢查1次清潔質量,做好記錄。
2 每月全面檢查1次清潔質量,做好記錄。
3 清潔檔案齊全。
7.6 公共秩序維護
7.6.1出入口有專人24小時值守。
7.6.2制定巡查路線,巡視檢查并做好記錄。6:00至22:00巡視3次、其中樓內巡視1次;22:00至次日6:00巡視2次,夜間巡查2人同行。
7.6.3巡視檢查停車場,維護道路、場地使用秩序。
7.6.4機動車輛登記出入。
7.6.5安防控制室設專人24小時值守;監控影像資料、報警記錄應留存30日備查;管理制度、應急預案張貼在顯著位置。
7.6.6對違法行為立即報警,協助相關部門處理。
7.6.7每年進行3次專項應急預案演習,做好記錄。
7.6.8備勤人員24小時待崗,人數不少于秩序維護專業人員的20%,配備必要的應急工具。
7.6.9記錄與檔案
1 各項工作記錄完整有效。
2 檔案齊全。
7.7 裝飾裝修管理
7.7.1建立裝飾裝修管理服務制度。
7.7.2建立裝飾裝修管理檔案。
7.7.3受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記,與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議,告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。
65
7.7.4裝飾裝修期間每日巡查1次現場,發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的,應立即勸阻;拒不改正的,報告相關行政主管部門及業主、業主委員會,并在物業管理區域內公示。
7.7.5裝飾裝修結束后進行檢查,對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。
7.7.6委托清運裝修垃圾的,應在指定地點臨時堆放,采取圍擋、遮蓋措施,在2日內清運。
自行清運裝修垃圾的,應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式,在2日內清運。
8 住宅物業服務五級標準
8.1 基本要求
8.1.1客戶服務場所
1 設置客戶服務中心,配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡等辦公設備。
2 公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人及主要服務人員照片,物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的,公示特約服務項目及服務標準、收費標準。
3 客戶服務中心工作時間,工作日不少于12小時、節假日不少于8小時,其他時間設置值班人員。
4 設置并公示24小時服務電話。
8.1.2人員
1 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。
2 從業人員分崗位統一著裝,佩戴標志。
3 配備物業服務項目負責人,房屋建筑安全管理員。
4 項目負責人具有5年以上物業服務企業同等崗位工作經歷,為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。
5 按需求配備具有外語會話能力的管理人員。
8.1.3制度
1 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。
2 建立突發公共事件的應急預案。
3 建立培訓體系,定期組織培訓與考核。
4 建立物業服務工作記錄。
8.1.4檔案
1 建立物業管理檔案。
2 配備專職檔案管理人員,有檔案資料室。
3 應用物業服務軟件管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。
8.1.5標志
設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。
8.1.6客戶服務
1每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算;每年第三季度公示上半年物業服務合同履行情況、收支情況。
每月公示上月主要工作計劃完成情況及下月主要工作計劃。
2 涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項,應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知,履行告知義務。
3 對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為,應勸阻并報告相關行政主管部門。
4 水、電急修15分鐘內,其它報修30分鐘內到達現??;由專項服務企業負責的設施設備應在30分鐘內告知。報修回訪率應不少于30%。
5 業主或使用人提出的意見、建議、投訴在1個工作日內回復。投訴回訪率100%。
6 每年至少公開征集1次物業服務意見,問卷率85%以上,公示整改情況。
7 每月組織1次項目服務質量檢查,重要節假日前組織安全檢查。
8 每年組織業主參觀共用設施設備機房。
9 每年至少組織3次社區文化活動。
10 重要節日進行美化裝飾。
11 設置公共信息欄,每月至少更新1次;配合相關部門進行公益性宣傳。
12 按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。
13 有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。
8.1.7專項服務委托管理
1 簽訂專項服務委托合同,明確各方權利義務。
2專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求;操作人員應持有相應的職業資格證書。
3 專項服務企業人員統一著裝,佩戴標志。
4 對專項服務進行監督及評價。
8.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護
8.2.1綜合管理
1 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。
2 運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。
3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。
4 共用部位檢查中發現的問題,應按照責任范圍編制修繕計劃,并按計劃組織修繕;共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題,應即時組織修復。
5 每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。
6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。
7 雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。
8 設備機房
1)每月清潔1次,室內無雜物。
2)設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3)在明顯易取位置配備消防器材,每月檢查1次消防器材,確保完好有效。
4)設施設備標志、標牌齊全。
5)在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。
6)交接班記錄、工作日志等齊全、完整。
8.2.2共用部位
1 房屋結構
每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件,外觀出現變形、開裂等現象時,應申請房屋安全鑒定,同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。
2 建筑部件
1)每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。
2)每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。
3)每月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等。
4)每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
3 附屬構筑物
1)每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。
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2)每月檢查1次雨、污水管井等。
3)每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。
4)每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。
5)每年檢測1次防雷裝置。信號系統應加裝信號級電涌?;て?。
8.2.3空調系統
1 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。
2 運行期間每日巡視1次空調系統,保證室內溫度符合相關規定。
3 制定節能措施,每月對能源消耗進行統計、分析。
4 每年檢查1次管道、閥門并除銹。
5 每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
6 每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷
器、箱體等;每年清洗消毒2次風機盤管濾網;每2年清洗消毒1次風管。
7 每年對空調系統進行1次整體性維修養護。
8.2.4
二次供水設施
1 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備,水箱按規定清洗消毒、水質化驗,水質符合國家生活飲用水衛生標準。
2 每日巡視2次水箱間、水泵房,檢查設備運行狀況。
3 每月切換1次備用水泵。
4 每季度檢查1次水泵潤滑情況,補充或更換潤滑劑;每年養護1次水泵。
5 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆,每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。
6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,鑰匙由專人保管;溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。
8.2.5排水系統
1 排水設施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查,組織清理、疏通,確保暢通。
每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。
2 污水泵
汛期每日巡視2次,平時每日巡視1次,檢查設備運行狀態;每周進行1次手動啟動測試;每季度養護1次。
3 化糞池
每半年檢查1次化糞池;組織安排清掏。
8.2.6照明和電氣設備
1 樓內照明
每班巡視1次,一般故障8小時內修復;復雜故障1日內修復。
2 樓外照明
每日巡視1次,一般故障12小時內修復;復雜故障3日內修復;每2周調整1次時間控制器。
3 應急照明
每日巡視1次,發現故障,即時修復。
4 低壓柜
每日巡視3次設備運行狀況;每半年養護1次,養護內容包括緊固、檢測、清掃;每年檢查2次電氣安全;每半年檢測1次接地電阻;每年校驗1次儀表。
5 低壓配電箱和低壓線路
每周巡視1次設備運行狀況;每半年養護1次,內容包括緊固、檢測、清掃;每半年切換1次雙路互投開關。
6 控制柜
每周巡視2次設備運行狀況;每年養護2次,養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃;每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值;每年檢查2次各類遠控裝置和節能裝置。
7 發電機
每月試運行1次,保證運行正常;每年2次帶負荷運行;每年活化2次蓄電池;每班巡視1次充電機和蓄電池。
8 檢測
每年檢驗1次內部結算電能表。
9 配電室、樓層配電間
防小動物措施完備;穿墻線槽周邊封堵嚴密;鎖具完好;
電纜進出線和開關標志清晰、準確。
8.2.7安全防范系統
1 報警控制管理主機
每日巡查1次,檢查設備運行狀態;每日表面清潔1次;每季度內部除塵1次。
2 對講門口機
每周檢查1次按鍵、顯示屏等;每周表面清潔1次;每季度內部除塵1次。
3 網絡控制箱
每季度檢查1次外觀、接線;每季度表面清潔1次;每季度內部除塵1次。
4 紅外對射探測器
每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等;每月表面清潔1次;每季度內部除塵1次。
5 圖像采集設備
每日檢查1次監視畫面、錄像功能;每周表面清潔1次;每季度內部除塵1次。
6 攝像機
每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等,進行相應的調試;每季度鏡頭表面清潔1次;每年防護罩內部除塵1次。
7 解碼器
每季度檢查1次防雨罩、接線等,進行相應的調試;每季度表面清潔1次;每半年內部除塵1次。
8 云臺
每季度檢查1次運轉、接線,進行清晰度調校;每季度表面清潔1次;每半年轉動部位上潤滑油1次。
9 巡更點
每周檢查1次外觀,表面清潔1次;每日存儲巡更記錄。
10 讀卡器
每周檢查1次外觀;每周表面清潔1次,查看防水狀況。
11 電磁鎖門鎖
每2周檢查1次吸力、外觀、接線。
12 出門按鈕
每2周檢查1次開鎖功能、接線。
8.2.8電梯
1電梯在投入使用前或者投入使用后30日內,應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。
2在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月,應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
3日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除;電梯的安全附件、安全?;ぷ爸?、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。
4應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同,約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。
對專項服務企業的維修保養工作進行監督,對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。
5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓,保證其具備必要的安全知識。
6 制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時,應立即啟動事故應急預案,組織救援,并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分
鐘內到達現場,專業維修人員應在30分鐘內到達現場。
8.2.9水景
1 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查,防止滲漏,保證用電安全。
2 使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施,每周檢查1次防漏電設施。
3 設置必要的安全警示標志。
4 水質符合衛生要求。
8.3 消防安全防范
8.3.1綜合管理
1 建立、落實消防安全責任制,設消防安全負責人,逐級逐崗明確消防安全職責。
2 成立義務消防隊,配備必要的消防器材,相關人員掌握消防基本知識和技能;每年組織2次有員工、業主或使用人參加的消防演練。
3 設置消防安全宣傳專欄,組織開展經常性的消防安全宣傳教育;每年對員工進行2次消防安全培訓。
4 每日防火巡查1次,每月防火檢查2次,按照規定每年檢測1次建筑消防設施;保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。
5 發現消防安全違法行為和火災隱患,立即糾正、排除;無法立即糾正、排除的,應向公安機關消防機構報告。
6 消防控制室設專人24小時值班,每班2人,及時處理各類報警、故障信息。
7 發生火情立即報警,組織撲救初起火災,疏散遇險人員,協助配合公安機關消防機構工作。
8.3.2消防設施設備維修養護
1 火災自動報警系統
1)火災報警控制器、聯動控制設備
每日巡查1次設備運行情況,保證24小時連續正常運行;每月檢查測試1次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能;每年機柜內部除塵1次。
2)火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
每月抽查測試1次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能;探測器投入運行2年后,每3年76
由專業清洗單位清洗1次。
3)備用電源
每月檢測切換1次主、備電源;每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵1次。
2 消防廣播系統
每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能,并測試音量;每年機柜內部除塵1次;每年機柜內的設備內部除塵1次。
3 防排煙系統
每月檢查測試1次防排煙風機、排煙閥的聯動功能,核對風速;每年養護防2次排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。
4 防火分隔設施
每月抽查測試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能;每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1次潤滑油,電控箱內部除塵1次;每年維修養護2次防火門附件,在門的轉動部位補充1次潤滑油。
5 水滅火系統
消防泵、噴淋泵每月盤車1次,每季度檢查1次潤滑情況;每年養護1次室內、外消火栓。
6 應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1次,測量1次照度和供電時間。
7 消防電梯
每月檢查測試1次按鈕迫降和聯動控制功能,轎箱內消防電話。
8 滅火器
每日巡查1次滅火器數量、位置情況,每月檢查核對1
次滅火器選型、壓力和有效期,保證處于完好狀態。
8.4 綠化養護
8.4.1基本要求
1 喬木
植株生長健壯,樹冠完整,出現死亡或缺株后應及時補栽,生長季節葉片保存率高于95%。
2 灌木
植株生長健壯,枝葉豐滿,主枝分布均勻合理,觀賞效果好,符合植物品種的造型特點。
3 綠籬和色塊
造型整齊美觀,輪廓清晰,高度一致,修剪及時,出現死亡或缺株應及時補栽。
4 地被和花壇植物
地被植物覆蓋率高于99%,花壇植物死亡率超過1%后能及時補栽更換。
5 草坪
草坪整齊,覆蓋率高于99%。
8.4.2綠化養護內容
1 灌溉
有灌溉計劃,灌溉水下滲充足且均勻,有排澇措施;采用節水灌溉設備和措施,能利用雨水資源進行灌溉;確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水,其他時間根據植物種類、生長情況和土壤墑情合理安排灌溉。
2 施肥
喬木每年施肥1次至2次,灌木每年施肥3次至4次,地被和草坪植物每年施肥4次至5次,花壇植物根據生長情況進行追肥;通過有機覆蓋等方法,逐年增加土壤有機質。
3 病蟲害防治
采取預防為主,綜合防治的方針;及時掌控病蟲害的發生情況,盡量采用生物、物理方法有效防治病蟲害,減少使用化學農藥對環境的影響。
4 整形修剪
喬木每年夏季、冬季各修剪1次;灌木修剪及時,全年至少修剪3次;綠籬和色塊每年至少修剪5次;冷季型草坪生長季節至少每2周修剪1次,全年至少修剪20次。
5 除草
每年全面除草5次,重點綠地增加除草次數,出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的2%,局部雜草覆蓋率不超過綠地面積的30%,不出現20厘米以上的雜草。
6 垃圾處理
綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物應隨時清理干凈。
8.4.3工作檢查
1 生長季節每周至少檢查1次綠化工作。
2 編制每周綠化養護措施和工作計劃。
3 綠化檔案齊全、準確。
8.5 環境衛生
8.5.1生活垃圾的收集、清運
1 實行生活垃圾分類收集。
2 配置密閉式垃圾收集容器,有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設置垃圾收集容器。
3 每周至少清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑1次殺蟲藥。
4 每日清運1次生活垃圾到指定的垃圾消納場所,不得亂堆亂倒。
5 配有專用垃圾清運車清運垃圾,密閉運輸、外觀整潔。
8.5.2物業共用部分清潔
1 樓內
1)大堂、一層候梯廳
每日清掃、清拖1次大堂、一層候梯廳地面。
每日擦拭1次信報箱。
每周擦拭1次大堂玻璃。
每周擦拭1次大堂、候梯廳墻面。
配有家具的,每月護理1次。
每日巡視保潔3次大堂、一層候梯廳。
2)樓道、樓梯
每日清掃并清拖1次樓道、樓梯地面。
每日擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。
每季度除塵1次樓內燈具。
根據地面材質,定期做地面清洗、養護。
每日巡視保潔2次樓道、樓梯。
2 電梯轎箱
每日擦拭2次電梯轎廂門、面板。
每日清拖2次轎廂地面。
不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂,每周護理1次;石材裝飾的電梯轎廂,每月養護1次。
每日巡視保潔3次電梯轎箱。
3 天臺、屋面
每月清掃1次天臺、屋面;雨季期間,每月清掃2次天臺、屋面。
每周巡查1次天臺、內天井,有雜物及時清掃。
4 樓外道路及設施
每日清掃1次、巡視保潔4次樓外道路。
每周清潔1次樓外公共照明及共用設施;每月清潔1次雨蓬、門頭等。
5 水景
根據水質情況進行消毒凈化處理。
使用期間每日清潔1次水面;每年清潔2次水池池底。
6 有害生物預防和控制
配合相關部門進行有害生物預防和控制。
投放藥物應預先告知,投藥位置有明顯標志。
7 雨雪天氣清潔
雨后對小區內主路、干路積水進行清掃;雨后4小時道路無成片積水,雨后天晴1日內恢復道路清潔水平。
降雪時,及時清掃積雪,鏟除結冰。晝間降雪的,隨時清掃。夜間降雪的,主要道路的冰雪,在次日9:00前清掃干凈;其他責任地段的冰雪,在次日10:00前清掃干凈。
8.5.3工作檢查和記錄
1 每日檢查1次清潔質量,做好記錄。
2 每2周全面檢查1次清潔質量,做好記錄。
3 清潔檔案齊全。
8.6 公共秩序維護
8.6.1出入口有專人24小時值守。
8.6.2制定巡查路線,巡視檢查并做好記錄。6:00至22:00巡視4次,其中樓內巡視2次;22:00至次日6:00巡視2次,夜間巡查2人同行。
8.6.3巡視檢查停車場,維護道路、場地使用秩序。
8.6.4機動車輛登記出入。
8.6.5安防控制室設專人24小時值守;監控影像資料、報警記錄應留存30日備查;管理制度、應急預案張貼在顯著位置。
8.6.6對違法行為立即報警,協助相關部門處理。
8.6.7每年進行4次專項應急預案演習,其中有業主或使用人參與的演習不少于1次,做好記錄。
8.6.8備勤人員24小時待崗,人數不少于秩序維護人員的25%,配備必要的應急工具。
8.6.9記錄與檔案
1 各項工作記錄完整有效。
2 檔案齊全。
8.7 裝飾裝修管理
8.7.1建立裝飾裝修管理服務制度。
8.7.2建立裝飾裝修管理檔案。
8.7.3受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記,與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議,告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。
8.7.4裝飾裝修期間每日巡查1次現場,發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的,應立即勸阻;拒不改正的,報告相關行政主管部門及業主、業主委員會,并在物業管理區域內公示。
8.7.5裝飾裝修結束后進行檢查,對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。
8.7.6委托清運裝修垃圾的,應在指定地點臨時堆放,采取圍擋、遮蓋措施,在2日內清運。
自行清運裝修垃圾的,應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式,在2日內清運。
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85
北京市地方標準
住宅物業服務標準
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(報批稿)
DBXXX-2010
條文說明
2010 北京
1 基本要求
1.1 客戶服務場所
1 物業管理區域內,應設置專用的客戶服務場所,有明顯標志、固定的通訊聯絡方式;三級以上標準對辦公家具、電腦、打印機等辦公設備分別提出了要求。
2 四級以上標準要求客戶服務中心公示主要服務人員照片。
3 客戶服務場所根據項目類型和特點制定業務接待時間。
4 在客戶服務場所的顯著位置公示24小時服務電話,有專人接聽,處理業主或使用人的報修、投訴等。
1.2 人員
1 從業人員應取得職業資格證書,如:電梯維修、空調制冷維修、強電運行維修、消防監控等專業人員均應持證上崗;直接從事供水工作的人員應取得健康體檢合格證。
2 從業人員應遵守本企業制定的行為規范,佩戴明顯標志;二級以上標準要求統一著裝。
3 每個物業管理區域均應配備物業服務項目負責人及房屋建筑安全管理員。
4 一級至五級標準對項目負責人任職條件分別提出要求,最低要求為2年以上物業服務企業或相關企業管理工作經歷,經培訓考核成為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。
5 五級標準提出可以根據項目特點和業主需求,配備具有外語會話能力的管理人員。
1.3 制度
1 根據項目情況制定各項管理制度,如:房屋管理制度、維修管理制度、二次供水管理制度、電梯管理制度、消防安全防范制度、綠化養護制度、環境衛生管理制度、公共秩序維護管理制度、裝飾裝修管理制度、值班制度、財務管理制度、收費管理制度、培訓與考核制度等。
2 根據項目情況制定突發公共事件應急預案,如:火災、水、電、氣、電梯、公共衛生事件、極端氣象災害等應急預案。
3 員工的培訓、考核包括以下內容:
員工入職培訓,即針對企業文化、規章制度、服務理念等進行培訓、考核。
員工崗位培訓,即針對不同的專業、崗位制定培訓計劃,實施并考核。
4 建立巡視、檢查、運行、維修養護等物業服務工作記錄,記錄應清晰、完整、準確。
1.4 檔案
建立物業管理檔案,包括:基礎資料、業主資料、運行維護資料?;∽柿習⒐ぱ槭兆柿?、設施設備技術資料、物業質量保修文件和物業使用說明文件等。業主資料包括業主或使用人的基本信息、物業權屬資料等。運行維護資料包括房屋及共用設施設備運行、維修養護記錄、服務和管理資料等。
檔案管理應遵守有關保密規定,不得外泄業主資料。
四級以上標準要求設有檔案資料室及專職檔案管理人員。
四級以上標準要求使用專業物業服務軟件管理物業管理檔案。
1.5 標志
消防、逃生通道、安全出口等重點部位和設施設備應設
置專用標志;作業施工期間應設置警示標志;綠地、水景等
部位設置溫馨提示。
標志應清晰、完整、準確,不得遮擋、轉向、涂改、移
位或轉為他用。
1.6 客戶服務
1 五級標準要求每半年向業主公示物業服務合同履行情況和收支情況等;每月公示主要工作計劃和完成情況。
2 對停水、停電、停氣、電梯維修、噴灑農藥、滅鼠、滅蟑等,涉及業主和使用人正常生活的重要物業服務事項,應履行告知義務。
3 三級以上標準要求對報修、投訴進行回訪。四級以上標準對回訪比例提出要求。
回訪率是指回訪數量占業主或使用人報修數量或投訴數量的百分比。
3 三級以上標準要求每年公開征集物業服務意見,保留征詢意見問卷、滿意率統計表、整改措施及實施方案、公示情況記錄等資料。
問卷率是指實際回收的有效問卷數量占業主數量的百分比。
4 三級以上標準要求每月檢查1次物業服務質量,重要節假前組織房屋及共用設施設備檢查、消防安全檢查等,對發現的問題、整改措施、整改結果等進行記錄。
5三級以上標準要求組織業主參觀共用設施設備機房。
6 三級以上標準要求組織社區文化活動,并應充分考慮活動中可能存在的風險,避免發生意外。
7 四級以上標準要求重要節日進行美化裝飾。
8 三級以上標準要求設立公共信息欄用于宣傳,宣傳材料應張貼有序、更新及時、保持美觀。
9 三級以上標準要求提供特約服務,為業主提供便利。
1.7 專項服務委托管理
要求建立專項服務委托管理制度,對共用設施設備維修養護、環境衛生、公共秩序維護等專項服務企業的資質、操作人員的職業資格證書進行確認,簽訂專項服務委托合同,并對專項服務進行監督及評價。
其中涉及到電梯作業、有限空間作業、高空作業、壓力容器操作等特種作業的,委托工作實施前應對現場情況進行交底,并履行相應的審批手續。
2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護
本標準描述的維修工作是住宅共用部位、共用設施設備日常維修服務,需使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造的,按照《北京市住宅專項維修資金管理辦法》、《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》等執行。
2.1 綜合管理
1 物業服務項目應建立完整的房屋及共用設施設備檔
案,包括設施設備的運行、巡視檢查、維修養護記錄等。
2 根據《北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法》的規定,及時對房屋使用安全情況進行評估、鑒定。
明確共用部位、共用設施設備巡視檢查的內容、路線、頻次等要求,制定維修養護計劃,巡視檢查和維修養護要做好記錄;每年第四季度制定下一年度房屋及共用設施設備維修養護計劃,并組織實施。
4 根據國家相關規定,特種設備應定期檢驗檢測并有相應記錄。
5 在發生雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后,要對防雷裝置、屋面防水、排水系統等組織專項檢查并做好記錄。
2.2 共用部位
1 房屋結構
每季度由房屋建筑安全檢查員以目測方式對基礎、梁、板、柱等結構構件進行檢查;其中每年第四季度的檢查應配合每年的房屋檢查工作進行。
2 建筑部件
1)定期對建筑部件進行巡視檢查,按照責任范圍進行維修養護。
標準中描述建筑部件的雨罩、空調室外機臺架是指和主體結構形成整體的構件,業主自裝的除外。
2)巡視時如發現窗框松動、門窗扇開關不靈活、糟朽、開焊、小五金缺損等情況應修補。修補后的鋼木門窗應開關靈活不松動,框與墻體結合牢固,五金齊全;玻璃裝釘牢固,膩子飽滿,窗紗繃緊,不露紗頭。
一級至五級標準巡視頻次有差別。
3)物業共用部分的室內墻面及頂棚不應出現空鼓、剝落現象,修繕后的內墻面及頂棚應恢復原有功能,抹面應接搓平整、不起泡、不翹邊,面層與基層結合牢固。吊頂的龍骨應整齊,無明顯變形。吊頂板整潔無污漬,不缺邊角。
室內地面、散水不應出現起砂、空鼓、松動的情況,維
修后應平整、光滑、接搓平順。
外墻面應保持整潔。墻皮和涂料不起皮,不開裂。外墻磚不松動,不空鼓。外檐抹灰、塊料面層因局部嚴重空鼓有脫落危險的,應及時排除險情,排除后應不存在危險隱患。
在冬、夏季節交換的高溫差時期,要特別加強對墻面裝飾材料的檢查和維修,防止高空墜落傷人的現象發生。
煙道不應有裂縫、破損、堵塞,修繕后應保持通暢。
一級至五級標準檢查頻次有差異。
4)定期將屋面、雨水口及采光井積存的雜物清掃干凈;雨落管局部殘缺、破損應更換,修繕后應補齊五金配件。
屋面局部滴漏以至影響使用的屬于屋面局部補漏范圍,補漏后應達到不再滴漏。陽臺、雨罩、梁等結構構件出現?;げ憧?,應及時封堵裂縫,維修后的結構構件應不再有裂縫及露筋現象。
3 附屬構筑物
1)定期巡查道路、路面、側石、管井、溝渠等,發現陷落、損壞、松動、丟失等現象應安排修復。
2)一級至五級標準檢查雨、污水管井的頻次有差異。
3)定期對大門、圍墻等進行巡查,如存在開裂,倒塌,基礎松動等現象,應安排修復。一級至五級標準巡查頻次有差異。
4)定期對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查,發現損壞及時修復,保證其安全使用;不能及時修復的要進行圍護,并設置相應的警示標志。
5)防雷裝置應符合相關規范要求;于每年上汛前即6月15日前完成檢測。
每次出現雷電后對防雷裝置進行專項檢查,發現損壞應立即修復或更換。
在檢測中發現的不符合項目,應及時采取措施處理。
2.3 空調系統
1 根據《關于嚴格執行公共建筑空調溫度控制標準的通知》(國發[2006]28號)控制室內溫度,夏季不低于26攝氏度,冬季不高于20攝氏度。
2 根據衛生部《公共場所集中空調通風系統衛生管理辦法》(衛監督發[2006]53號)的要求,建立空調衛生管理制度和應急預案。
3 三級以上標準要求每年檢查1次管道、閥門并除銹。
4 三級以上標準對冷卻塔噪聲提出檢測要求。
5 一級至五級標準對空調系統設備的清洗消毒頻次有差異。
6 一至五級標準都應定期對冷凍水質進行檢測。
2.4 二次供水設施
二次供水設施設備的運行、維修養護應達到以下要求:
1 運行正常,設施完好、無滲漏、無污染;
2 水質符合衛生標準;
3 水箱及管道無銹蝕、水箱間保持清潔;
4 做好日常巡視、維修、養護、水箱清洗、消毒記錄。
一級至五級標準對水箱間的巡視頻次有差異。
2.5 排水系統
1 排水、排污管道應通暢,無堵塞外溢現象。
三級以上標準要求每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。
2 一級至五級標準對污水泵的巡視頻次有差異。
3 化糞池、污水井的清掏工作應由具備安全生產條件的專項服務企業實施,物業服務企業應確認其資質,對清掏作業的過程進行監督。
2.6 照明和電氣設備
1 樓內照明
樓內照明是指建筑物內共用部位的照明。
電光源和照明燈具完好,當照度低于設計標準的80%時,應進行維修。
一級至五級標準對樓內照明的巡視頻次和修復時限有差異。
2 樓外照明
樓外照明是指建筑物外共用部位的照明,包括:園區照明、園區道路照明、圍墻照明、景觀照明,航空障礙標志燈等。
照度低于設計標準80%時,應進行維修。
保證燈具和附屬配電箱的防水性能應達到設計的防護等級(IP等級)。
景觀照明、園區照明以照明效果是否明顯受到影響作維修的依據。
光控開關和時間控制器應保持完好并根據季節變化對開啟和關閉的時間進行定期調整。
共用部位道路照明的開閉時間應與本市路燈的開閉時間基本同步。
一級至五級標準對樓外照明的巡視頻次和修復時限有差異。
3 應急照明
應急照明包括安全照明燈、疏散照明燈、疏散指示燈、樓層指示燈。
高于100米的建筑物內的應急照明斷電后,依靠蓄電池維持時間應不少于30分鐘,低于100米的應不少于20分鐘。
應急照明燈具的集中式或自帶式蓄電池都應定期進行充放電。
4 低壓柜、低壓配電箱、控制柜
檢查低壓柜各個支路的負荷情況,電氣元件和連接點溫度,各種表計異常誤差,柜內積塵情況,異常噪聲和氣味,各類電氣元件的設定值的異常變化,進出線的護口,鎖具、柜體,各種標志標牌,指示燈,各種電器裝置或控制設備的設定參數,按鈕,轉換開關,遠控裝置。
定期切換EPS主備電源和末端雙路電源互投開關,定期對蓄電池充放電。
一級至五級標準巡視頻次有差異。
5 發電機
啟動前檢查燃油位、潤滑油位、水位、啟動電池、充電機的輸出電壓和電流、發電機饋線柜。
運行時檢查發電機轉速的平穩度和機體振動情況、各類表計的顯示、排煙口、進風口的動作、排煙顏色。
定期試運行的時間應不少于15分鐘,定期帶載運行的時間應不少于1小時,做好記錄。
定期檢查油料質量,油料儲存間通氣管;現場儲油量不得超過1噸。
入冬前檢查水箱內防凍液的加注情況。
按照生產廠家的規定進行周期性等級保養。
一級至五級標準試運行周期有差異。
6 配電室、樓層配電間
配電室的門口應設置擋鼠板,其高度不低于0.6米。
所有穿過變電室墻壁、頂棚和地面的線槽,線管周圍的空隙應嚴密封堵。
配電室應保持干燥。
室內各種標志標牌完備。
2.7 安全防范系統
1 報警控制管理主機
報警控制管理主機應每日巡視,及時排除各類故障。
檢查設備表面和內部線路板、電子元器件表面的積塵情況。
一級至五級標準對清潔周期提出了不同要求。應使用投涮干凈擰干無滴水的抹布擦拭設備表面;用吹吸風機,吹除或吸取內部灰塵,對頑垢可先用軟毛刷清除。
2 對講門口機
要求按鍵靈敏有效、顯示屏顯示正常、通話清晰、固定牢固、防水狀況良好。
一級至五級標準對清潔周期提出了不同要求,參照上一條款中介紹的方法對設備表面清潔和內部除塵。
3 網絡控制箱
外觀無變形,接線緊固。
4 紅外對射探測器
固定牢固,防水良好,探測范圍有效、無誤報,接線緊固。
5 圖像采集設備
要求監視畫面圖像清晰,錄像功能正常,矩陣開關搖桿靈活有效,圖像切換正常。
6 攝像機
攝像機鏡頭表面清潔時要用鏡頭紙擦拭,要求聚焦清晰、紅外夜視正常、防水狀況良好、固定牢靠、接線連接正常?;肪扯窳郵?,表面清潔可縮短周期增加頻次。
7 解碼器
要求防雨罩牢固,接線可靠。
8 云臺
云臺轉動部位銹澀,會增加電機工作負荷甚至損壞,因此要求運轉靈活無噪音,接線可靠。
一級至五級標準對上潤滑油的周期提出不同要求。
9 巡更點
要求固定牢固、外觀良好、存儲記錄有效可靠。
10 讀卡器
要求固定牢固、鍵盤靈敏有效、讀卡時蜂鳴器聲音正常、防水狀況良好。
11 電磁鎖門鎖
要求固定牢固、吸力達標、外觀無變形、接線緊固。
12 出門按鈕
要求牢固可靠、開鎖正常、無污損。
2.8 電梯
電梯的安全運行與維修養護應按照《北京市電梯安全監督管理辦法》的要求執行。
1 電梯專職安全管理人員應履行《北京市電梯安全監督管理辦法》第二十一條規定的職責。
2 電梯發生事故的,事故發生單位應迅速采取有效措施,組織搶救,防止事故擴大,減少人員傷亡和財產損失。
電梯事故的報告和調查處理程序,按照《生產安全事故報告和調查處理條例》的規定執行。
3 電梯的維修養護應委托具備資質的專項服務企業進行。
2.9 水景
1 水質控制可采用過濾、消毒等方式,水質標準可以參考CJ/T 48-1999《生活雜用水水質標準》。
2 一級至五級標準對設施設備的巡查頻次有差異。
3 消防安全防范
3.1 綜合管理
1 消防安全責任和崗位職責清晰,消防組織工作有章可循,應明確消防安全責任人、消防安全管理人、消防管理職能部門負責人、消防控制室值班員、消防設施操作維護人員、秩序維護員等各級、各崗位人員的消防安全職責。
2 義務消防隊由物業項目全體員工組成。
義務消防隊的主要任務是協助本項目開展消防知識宣傳,日常消防檢查,消防設施設備、器材的完善和維修養護,撲滅初起火災。
定期組織滅火和應急疏散預案的演練,熟悉消防設施、器材的位置和使用方法,檢查設備應急狀況,增強消防意識和自救能力;不斷完善、修訂滅火和應急疏散預案等。
3 定期組織消防安全教育,了解消防安全常識、火災危險性等,掌握火災預防、報警、撲救、滅火器材使用、人員疏散和逃生等方法。
一級至五級標準對培訓次數提出了不同要求。
4 防火巡查應確定巡查人員、內容、部位和頻次等。
巡查防火安全制度落實情況,包括違規行為糾正情況,安全出口、疏散通道暢通情況,安全疏散標志完好情況,消防設施設備、器材狀況,火災隱患排查及處置情況等。一級至五級標準巡查次頻次上有差異。
住宅物業應組織專業人員定期對消防安全進行專項檢查,檢查內容包括:報警控制主機、聯動臺、消防泵、消防水箱、正壓送風、消防排煙等重點設施設備;設備機房、疏散出入口、屋面平臺、易燃易爆危險物品存放場所等重點部位。
以上檢查應有記錄,對檢查中發現的問題應制定整改方案并在規定期限內完成整改。
5 發現火情立即啟動項目滅火和應急疏散預案,按相應規定及時報警,配合消防人員滅火、?;は殖?、火災調查分析等工作。
6 消防控制室實行24小時專人值班制度,做好運行記錄。值班人必須具備消防行業特有工種職業資格。
三級以上標準要求管理制度、應急預案張貼在顯著位置。備存緊急消防物資。
每日檢查火災報警控制設備的自檢、消音、復位功能,定期檢查主備電源切換功能,填寫記錄。確?;鷦腫遠ň低澈兔鴰鶼低炒τ謖9ぷ髯刺?。
3.2 消防設施設備維修養護
1 火災自動報警系統
每日巡視檢查報警控制主機、聯動臺運行情況,發現問題及時維修。
參照本條文說明2.7中介紹的方法定期對探測器表面進行清潔。如果工作環境惡劣,個別探測器應每隔2年甚至1年清洗1次。
備用電源外觀清潔、無變形、接線緊固;停電時可持續工作8小時、輸出電壓穩定。
2 消防廣播系統
參照本條文說明2.7中介紹的方法定期對設備表面進行清潔,發現問題及時維修。
3 防排煙系統
送風、排煙機房的工作環境整潔;送風機、排煙機、電源控制柜、送風口、排煙口、防火閥等,發現問題及時維修。
4 防火分隔系統
防火卷簾門功能正常,周圍無障礙物。防火門功能正常,附件完好。
5 水滅火系統
室外消火栓閥塞啟閉桿端部周圍無雜物;轉動啟閉桿,無銹蝕、無漏水;悶蓋內橡膠卷圈完好,無漏水。
室外消火栓附近無障礙物,地下消防栓井內無雜物。
室內消火栓、水槍、水帶、消防卷盤齊全完好,無銹蝕、無漏水、接口墊圈完好。
報警按鈕、指示燈及報警控制線路功能正常。
自動噴水滅火系統噴頭、報警控制閥、閘閥報警控制器、附件、管網接頭等無外觀損壞、銹蝕、滲漏,啟閉位置不當等現象,發現異常及時修復。
噴淋泵工作環境及噴淋泵、穩壓設備、電源控制柜,濕式報警閥、管網、閥門、噴頭、水泵接合器、儲水設施等完好。
消防泵工作環境及消防泵、穩壓設備、電源控制柜、管網、閥門、水泵接合器、儲水設施等正常完好。
4 綠化養護
4.1 基本要求
植株保存率是指現有植株總數量與原來植株總數量的百分比;年成活率指當年新補栽后存活的植株數量與新補栽植株總數量的百分比。覆蓋率指現有植物總面積(或數量)與原來植物總面積(或數量)的百分比;植物死亡率指死亡或缺失的植物總面積(或數量)與原來植物總面積(或數量)的百分比。
保存率、成活率、覆蓋率等指標一級至五級標準逐級提高。
1 喬木是指主干與分枝明顯的高大植物,分為常綠喬木和落葉喬木。常綠喬木包括油松、白皮松、華山松、雪松、云杉等松科植物和檜柏、側柏等柏科植物。落葉喬木包括銀杏、槐、楓、欒樹、懸鈴木、梧桐、泡桐、杜仲、白蠟、刺槐、合歡、海棠、玉蘭、楊、柳、桃、李、杏、櫻、梅、蘋果、梨、山楂、柿、棗、馬褂木、楸、椴、梓、臭椿、香椿、榆、核桃、水杉、七葉樹、文冠果、構樹、桑樹等。
2 灌木是指主干不明顯或有多個主干的植物,主要有常綠灌木、落葉灌木和一些木質藤本植物。常綠灌木包括大葉黃楊、小葉黃楊、鳳尾蘭、沙地柏、紫杉等植物;落葉灌木包括迎春、連翹、牡丹、臘梅、繡線菊、栒子、花椒、檉柳、石榴、紅瑞木、枸杞、紫荊、金銀木、錦帶花、太平花、丁香、月季、玫瑰、薔薇、火炬樹、紫穗槐、黃櫨、天目瓊花、猥實、棣棠、榆葉梅、毛櫻桃、黃刺玫、珍珠梅、木槿、紫薇、女貞、紫葉小檗、金葉蕕、竹子等。藤本植物包括葡萄、紫藤、凌霄、爬山虎、扶芳藤、常春藤、葛、金銀花等。
3 綠籬是指近距離成行種植,經過人工修剪,具有規則緊密造型的灌木或小喬木;色塊通常是近距離成片種植,經過人工修剪,保持一定花、葉、枝色彩效果的灌木或小喬木。廣義的綠籬和色塊包括具有立體幾何形態的球體和樹墻等植物造型。常見的綠籬和色塊植物包括大葉黃楊、小葉黃楊、金葉女貞、紫葉小檗、檜柏、金葉蕕、珍珠梅、繡線菊、棣棠等。
4 地被植物是指覆蓋在土壤表面的多年生宿根植物或能夠自播繁殖的一年生植物,通常比較低矮,不需要經常修剪,一般不耐踐踏。常見地被植物包括萱草、鳶尾、玉簪、麥冬、芍藥、蜀葵、三葉草、苔草、地被菊、菊、福祿考、二月蘭、紫花地丁、景天等。
花壇植物是指在露地或容器集中栽培,呈現各種色彩花朵或葉片的植物,通常是一年生或多年生的草本植物,一般不能露地越冬。包括一串紅、三色堇、矮牽牛、非洲鳳仙、彩葉草、四季海棠、太陽花、萬壽菊、金盞菊、雛菊、翠菊、臘菊、雞冠花、鼠尾草、酢漿草、紫羅蘭、大麗花、美人蕉、石竹等。
有些植物既是地被植物又可以當作花壇植物,近年來又出現一些觀賞草。
5 草坪是指由禾本科植物形成的大面積低矮綠地,耐踐踏,一般需要定期修剪草坪植物以保持良好的景觀效果,通常修剪時剪留高度不超過10厘米。常見冷季型草坪植物包括早熟禾屬、羊茅屬、黑麥草屬、剪股穎屬等,暖季型草坪植物包括野牛草屬、結縷草屬、狗牙根屬等。廣義的草坪包括豆科、莎草科、百合科等非禾本科植物組成的綠地。
4.2 綠化養護內容
1 目前常用的灌溉方式有水管漫灌、噴灌、滴灌等,其中噴灌和滴灌屬于節水灌溉。采用節水灌溉設備和措施進行澆灌,可以減少綠化用水量。
2 根據植物對土壤營養需求的規律,施肥時期一般安排在春季萌芽前后或秋季落葉前后,通常結合降水或澆水進行;一般情況下,草坪每平方米每年化肥施肥總量不超過40克,每次不超過10克;肥料不能裸露,采用埋施或水施等不同方法;埋施要先挖穴或開溝,施肥后要回填土、踏實、淋足水、找平。
病蟲害防治的原則是預防為主,綜合防治,避免過度使用農藥。一般在植物萌芽開花期經常檢查,了解病蟲害的動態,必要時進行有效干預。
病蟲害防治重點包括紅蜘蛛、蚜蟲、介殼蟲、美國白蛾、蠐螬等蟲害和銹病、白粉病、腐霉病等病害;局部綠地內發生的植物病蟲害應制定針對性的防治措施。
采用化學農藥防治病蟲害時應遵守國家有關農藥貯運、使用和回收的規定,每次在使用化學農藥前后,應在明顯位置張貼有關噴灑農藥的通知和警示。
4 常見的整形修剪方法有短截、疏剪、回縮、摘心、扭梢等。
園林植物整形修剪的基本原則是有形不死,無形不亂,以美觀為主。
草坪修剪一般遵循1/3原則,即每次修剪剪去的草坪高度不超過修剪前草坪高度的1/3。冷季型草坪全年修剪次數,一級至五級標準遞增;暖季型草坪的生長期短,生長速度相對較慢,全年修剪次數差異不明顯。
5 除草是去除栽培植物以外的所有植物。一級至五級標準除草次數相應增加,出現雜草的綠地面積相應減少。
6 樹體?;び岷涎ひ蠛途嚀寤肪程跫?,采取的措施一般包括樹干涂白或其它?;ぜ?,樹干枝條纏草繩、報紙、薄膜等材料,植物周圍設置風障、擋風墻、遮陽網等,樹盤或地面覆蓋土壤、有機物、塑料薄膜等材料。
綠化作業垃圾主要是指綠化養護作業產生的枝條、
樹葉、草屑、雜草雜樹等廢棄物。
4.3 工作檢查
1 檢查內容包括各種植物生長、土壤、天氣等情況和所采取的澆水、施肥、病蟲害防治、整形修剪、除草、垃圾處理、防護等措施。
檢查頻次一級至五級標準逐級提高。
2 三級以上標準要求建立并不斷完善綠化檔案。檔案內容包括綠地面積、苗木清單,材料物資消耗,農藥管理使用制度、園林機械管理使用制度、綠化養護措施,工作計劃、檢查、記錄和總結等。
5 環境衛生
5.1 生活垃圾的收集、清運
1 按照本市規定,實行生活垃圾分類收集。
2 四級以上標準對垃圾收集容器的配置地點和數量提出了要求。
3 一級至五級標準對垃圾收集容器的清洗、消毒時間分別提出了要求。
4 一級至五級標準對垃圾清運車的配置提出了不同要求,四級以上標準要求生活垃圾密閉運輸。
5 生活垃圾收集、清運后達到的標準如下:
垃圾收集容器和集裝箱外體干凈整潔,周圍3米內無垃圾和污水,區域周圍無明顯異味。
垃圾收集作業時生活垃圾不得落地,垃圾收集作業完成后應及時清理場地和容器,做到車走地凈。
垃圾密閉式清潔站和垃圾轉運站內的垃圾應做到日產日清。
垃圾收集容器、集裝箱、垃圾密閉式清潔站、垃圾轉運站和臨時垃圾暫存區應定期噴灑除臭劑、消毒劑和打藥滅蠅。站內作業時必須進行降塵,垃圾密閉式清潔站內不得有蜘蛛網、老鼠、蛆等。
5.2 物業共用部分清潔
1一級至五級標準對清潔部位和頻次提出了不同要求。
2 物業共用部分清潔后達到的標準如下:
樓內:地面潔凈,無污漬、水漬、積塵,無亂貼亂劃、擅自占用、亂堆亂放等現象;信報箱、樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓箱、指示牌等干凈、光亮;大堂玻璃干凈、明亮。
電梯:轎廂門、面板干凈、光亮;玻璃鏡面保持光亮、無污跡,不銹鋼表面光亮,無灰塵、污跡。地面干凈無污漬。
天臺、屋面:無積塵,無紙屑、塑料袋等雜物。
樓外道路及設施:目視道路基本干凈、無垃圾、雜物,無積水;目視燈具、宣傳欄等共用設施設備無灰塵;雨蓬、門頭無污漬、無積灰。
水景:保持水體清澈,無雜物,進、出、溢水口通暢無堵塞。
3 有害生物預防和控制應達到以下要求:
配合屬地愛委會、社區居委會、衛生防疫部門等開展物業管理區域內滅鼠、蚊、蠅、蟑螂等活動。
投放藥物前,應在物業管理區域內顯著位置公告投藥時間、位置、注意事項等。投藥點應設置提示性標志。
對投放的藥物應實施規范管理。
4 雨雪天氣清潔
五級標準對雨后清潔的及時性提出要求。
一級、二級標準要求降雪后及時清掃積雪;三級以上標準對夜間降雪的清掃工作提出了不同要求。
掃雪后,要求主路、干路無積雪、積冰。清除的冰雪,應當整齊堆放在不妨礙交通的向陽處,保證責任地段內車輛和行人通行。含有融雪劑的冰雪不得堆放在樹坑和綠地內。
5.3 工作檢查和記錄
1 清潔質量檢查的范圍應覆蓋物業管理區域內室內外主要公共區域。一級至五級標準在檢查頻次上有差異。
2 三級以上標準要求建立并不斷完善清潔檔案。
6 公共秩序維護
1 三級以上標準要求物業管理區域內主要出入口設專人24小時值守。
2 可以根據項目特點制定不同的巡查路線,并定期更換。一級至五級標準對巡視檢查頻次提出了不同要求;四級以上標準對夜間巡查人數提出了不同要求。
3 物業管理區域內消防通道應保持暢通,道路無堵塞、亂停亂放現象。
4 安防控制室實行24小時專人值班制度,做好運行記錄,發現問題及時處理、上報。三級以上標準要求在安防控制室的顯著位置張貼管理制度、應急預案。
5 發生突發事件時,應采取報警、?;は殖〉卻朧?,及時處置。
6 三級以上標準對緊急突發事件演習的內容、方式和頻次做出規定,要求定期進行培訓和演習。
7 三級以上標準要求配備一定數量的秩序維護人員24小時處于備勤狀態,隨時聽候調用。四級以上標準要求配備應急工具,應急工具和器械應處于良好狀態,數量充足,存放地點和擺放方式應做到取用方便。
7 裝飾裝修管理
1 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(中華人民共和國建設部令第110號)及相關法律、法規的規定,臨時管理規約、管理規約的約定,建立裝飾裝修管理服務制度,包括:裝飾裝修工程的申報登記制度;裝飾裝修期間巡查、監督制度;發現違法違規行為后的勸阻、報告制度等。
2 裝飾裝修管理檔案包括裝飾裝修申報登記資料、現場巡視、檢查資料、違規行為勸阻、報告資料等;應按戶設檔,完好保存。
3 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)的規定,業主或使用人進行裝飾裝修申報登記時,應提交以下材料:房屋所有權證,或者證明其合法權益的有效憑證;申請人身份證件;裝飾裝修方案;委托裝飾裝修企業施工的,提供該企業相關資質證書的復印件;非業主的住宅使用人,提供業主同意裝飾裝修的書面證明。
裝修人,或者裝修人和裝飾裝修企業,應當與物業服務企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議,協議應包括下列內容:裝飾裝修工程的實施內容;裝飾裝修工程的實施期限;允許施工的時間;廢棄物的清運與處置;住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求;禁止行為和注意事項;管理服務費用;違約責任等。
4 加強裝飾裝修期間巡查,發現裝修人或者裝飾裝修企業存在擅自拆改承重結構、違法建設等違法違規行為時,應當立即勸阻,向業主和裝飾裝修企業發出書面整改通知單,并在業主所在樓內公告欄或戶門上公示并拍照備存;拒不改正的,應當及時向有關行政主管部門報告,并在物業管理區域內公示。
裝飾裝修巡查的內容包括:確認無裝飾裝修禁止行為發生;裝修施工在裝修方案范圍內;施工人員符合要求;現場消防措施符合要求;施工時間符合要求;建筑垃圾的處理符合要求等。
5 裝修工程竣工后,應當按照住宅室內裝飾裝修管理服務協議的約定進行現場檢查,對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的,應當要求裝修人和裝飾裝修企業糾正,并將檢查記錄存檔。拒不改正的,應報告行政主管部門,同時告知業主或業主委員會。
6 按照《城市建筑垃圾管理規定》(中華人民共和國建設部令第139號)的規定,裝修人應當將裝飾裝修過程中產生的建筑垃圾與生活垃圾分別收集,堆放到指定地點,不得隨意傾倒、拋撒或者堆放。

2014-07-29

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《北京市住宅物業服務標準》

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